¿Qué define el precio de una vivienda en Puerto Rico?

Por: Rafael Rojo
August 6, 2021

Son varios los factores principales que definen los precios de la vivienda nueva. La oferta y demanda en el mercado, el tiempo que demora un constructor desde que radica sus permisos, comienza la obra y termina la misma, los requisitos que impone el gobierno y los costos de los distintos materiales de construcción y el costo de la mano de obra. Analicemos cada uno de estos factores.

Oferta y demanda: Cuando hay más personas en busca de propiedades con ciertos criterios que propiedades que reúnen las cualidades deseadas, se experimenta un exceso de demanda. En economías de mercado, cuando esto ocurre, el producto verá un aumento en su valor. La poca construcción nueva y moderna en los pasados 15 años junto con el aumento en demanda causada por la pandemia y los bajos intereses, han causado un exceso de demanda en estos momentos en la isla.

Tiempo: En construcción, como en la mayoría de las industrias, el tiempo es dinero. Cada día de demora en recibir endosos o permisos, en conjunto con retrasos durante el proceso de construcción, tienen un efecto directo en incrementar costos. Para poner esto en contexto, un proyecto típico de vivienda puede costar de $1 a $ 2 millones mensuales en operar y cada mes pudiese costar de $15 a $30 mil, solamente en intereses bancarios. El impacto económico de cualquier retraso es sumamente oneroso para un proyecto, particularmente cuando los precios de estos se fijan previo al comienzo de la obra.

Requisitos del gobierno: Esta es una de las áreas más delicadas ya que se requiere un fino balance entre legislar y reglamentar requisitos para garantizar que las estructuras protejan la vida y la propiedad sin forzar costos que hagan las viviendas inaccesibles a la población de menores recursos. Hemos visto demasiadas veces cómo se sobre regula a la industria con requisitos onerosos, reglamentos que limitan y encarecen el desarrollo y códigos de construcción que encarecen aspectos que más allá de seguridad, responden a caprichos o intereses particulares. Aquí descansa gran parte de la razón por la cual el 55% de la vivienda Puerto Rico es informal.

Costos de construcción: El alza que han registrado los proyectos de construcción a nivel mundial en los pasados tres años y más marcadamente el pasado año, no tiene precedentes. Hoy día, construir una vivienda es 40% más costoso que hace tres años, de ese 40%, más de la mitad del incremento se ha visto, solo en el pasado año de pandemia. Esta partida amerita una mirada detallada de los factores principales que han generado este aumento. Miremos un resumen del impacto en costos de los pasados tres años:

Mano de obra: El incremento en actividad de construcción causado por la reconstrucción tras el huracán María ha generado mayor demanda de mano de obra. Para agravar esto, los beneficios y estímulos federales legislados tras la pandemia han tenido el efecto de desincentivar el trabajo, disminuyendo así la participación laboral. Estos factores han incrementado este costo en aproximadamente 38%.

Materiales: Todos los materiales han registrado alzas sin precedente, miremos algunos de los más relevantes. La yarda de concreto ha aumentado un 35%, el quintal de acero 43%, las puertas y ventanas de aluminio un 100% y la madera ha aumentado sobre 252%.

Construir una vivienda actualmente es 40% más costoso que en 2017, por lo que deben revisarse las tarifas de radicaciones de permisos, arbitrios y patentes, entre otras.

Este cuadro resume las razones principales que explican los aumentos recientes observados en los precios de vivienda. Lamentablemente, estas alzas afectan la asequibilidad de vivienda, mayormente en la población de menores recursos y nos obliga tomar medidas que mitiguen este impacto. Existen alternativas y nos toca al sector privado y al gobierno trabajar juntos para asistir a miles de puertorriqueños en lograr adquirir una vivienda digna y segura aquí en la isla, veamos algunas de ellas:

  1. Permisos: Cada día que toma obtener permisos para comenzar una obra, como también los endosos requeridos durante el proceso afectan severamente los costos. No solo se afectan los costos directos por la lentitud de los procesos, pero también, la alta restricción gubernamental del uso de suelos crea un detente artificial a la oferta de vivienda nueva lo que influye directamente a la situación actual de muy poca oferta, afectando así directamente el bolsillo del ciudadano. Aunque mejores leyes y reglamentos pueden ayudar a resolver este problema eterno, la solución principal requiere de mayor y mejores recursos a las Oficinas de Permisos, pero, sobre todo, gerencia y voluntad.
  2. Vivienda interés social: Si no hay acción gubernamental pronto, se avecina un detente a este tipo de proyecto. En sobre 10 años no se han revisado los topes de vivienda de interés social y el alza en costos ya no permite construir vivienda dentro de los topes actuales lo que forzará una paralización completa de este tipo de proyecto, forzando a este sector de población a la vivienda informal. Para no afectar al consumidor, el Gobierno debe revisar urgentemente los topes para no afectar la oferta mientras simultáneamente aumenta los fondos destinados a subsidiar personas de bajos y moderados ingresos para así ayudar al consumidor y no afectar la demanda.
  3. Costos: Fuera de ser prudentes con legislación para aumentar el salario mínimo, con los costos de materiales no se puede hacer mucho. Sin embargo, el gobierno tiene que revisar las tarifas de radicaciones de permisos, arbitrios y patentes, exacciones por impacto, impuestos y cargos onerosos que presumen le imponen a la industria, pero quien los termina pagando es el consumidor. Tan así, que el 25% del costo de la vivienda son imposiciones gubernamentales, aquí hay una gran ventana de oportunidad.

La Asociación de Constructores de Puerto Rico lleva 70 años trabajando incansablemente para que la isla goce de vivienda digna y segura que permita a los puertorriqueños de todos los niveles socioeconómicos alcanzar sus aspiraciones y mejorar su calidad de vida. Los años que se avecinan serán vitales para definir la vida de miles de puertorriqueños, ahora más que nunca, Puerto Rico puede contar con nosotros.

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Rafael Rojo

Rafael Rojo es miembro de la Junta de Directores de la Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR) y presidente y CEO de VRM Companies.