19 de mayo de 2025
Hon. Thomas Rivera Schatz Presidente
Comisión de Innovación, Reforma y Nombramientos Senado de Puerto Rico
San Juan, PR
Re: P. del S. 543
Estimado Presidente:
Reciba un saludo afectuoso de nuestros socios, nuestra Junta de Directores y del mío propio. Nos corresponde comentar el referido Proyecto del Senado 543, cuyo título dispone así:
“Para adoptar la “Ley Para la Promoción de Residencias de Alto Impacto Económico”, mediante la creación de un nuevo marco legal especial que agilice la inversión, así como el desarrollo, venta y financiamiento de un nuevo mercado de aquellas residencias con alto impacto económico; y para otros fines relacionados”.
Por las razones que aquí expondremos, nuestra organización respalda la aprobación del proyecto de ley de referencia.
Puerto Rico enfrenta una de las crisis habitacionales más severas de las últimas décadas. Según los datos más recientes, el inventario de viviendas disponibles se encuentra en mínimos históricos, mientras que la producción anual de nuevas unidades continúa muy por debajo de la demanda real. Se estima que la demanda efectiva de vivienda nueva ronda las 4,000 unidades anuales, pero en años recientes se han estado construyendo menos de 700 unidades nuevas por año. Esta brecha entre oferta y demanda impide atender tanto la necesidad acumulada como la de nuevas formaciones de hogares.
Esta necesidad se observa en todos los segmentos del mercado, incluyendo la vivienda de “alto impacto económico”, es decir, aquellas unidades cuyo precio de venta supera el umbral definido por la Federal Housing Administration (FHA) para programas de vivienda asequible. Este sector incluye profesionales como médicos, ingenieros, empresarios y otros ciudadanos con alta capacidad adquisitiva, que aspiran a viviendas de mayor calidad y valor.
La falta de oferta adecuada en este segmento tiene efectos sistémicos en la movilidad del mercado. Diversos estudios han demostrado que cuando los hogares con mayor capacidad económica no encuentran nuevas viviendas que se ajusten a sus expectativas o necesidades, tienden a no mudarse. Esta falta de “movilidad ascendente” limita el proceso de rotación natural en el mercado, pues esas familias no ponen en venta sus propiedades actuales, las cuales usualmente están en un rango de precio más accesible para familias emergentes o de ingresos medianos.
Este fenómeno ha sido documentado como una forma de lock-in residencial. Un estudio del Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard señala que la escasez de viviendas move-up provoca un estancamiento en la cadena de ocupación y limita la disponibilidad de inventario en rangos más bajos, lo cual contribuye a una mayor presión sobre los precios de viviendas asequibles. De igual forma, investigaciones del Urban Institute han concluido que los mercados con una oferta insuficiente en el segmento medio y alto presentan menor movilidad residencial y más obstáculos para el acceso a vivienda para compradores primerizos.
La literatura académica también ha validado la teoría del “housing ladder” o escalera de vivienda: para que los hogares puedan ascender a viviendas de mayor valor, debe haber disponibilidad adecuada en cada peldaño del mercado. Cuando un peldaño se ausenta —como es el caso actualmente en Puerto Rico con la vivienda de mayor valor— se interrumpe la cadena completa, reduciendo la movilidad y profundizando la crisis de acceso a vivienda.
Adicionalmente, la falta de oferta en este segmento de vivienda contribuye a la emigración de profesionales y jóvenes cualificados, quienes, al no encontrar opciones de vivienda adecuadas a sus necesidades y expectativas, optan por trasladarse a otras jurisdicciones. Un informe de la Foundation for Puerto Rico destaca que la emigración sostenida durante décadas ha resultado en la salida de muchos de los trabajadores más jóvenes, productivos y altamente educados de la isla. Esta tendencia se ha visto exacerbada por eventos como el huracán María en 2017 y, más recientemente, el huracán Fiona en 2022, que han intensificado los desafíos económicos y de infraestructura, impulsando a más puertorriqueños a migrar al continente, en busca de mejores oportunidades.
Por tanto, promover la construcción de vivienda en este segmento no solo responde a una necesidad real del mercado, sino que también es una estrategia para liberar inventario en los segmentos inferiores del mercado, fomentar la movilidad residencial, retener talento local y atraer a profesionales que deseen establecerse en Puerto Rico, contribuyendo así al desarrollo económico y social de la isla.
La normativa general para el desarrollo de vivienda en Puerto Rico se rige bajo las disposiciones de la Ley Núm. 130 del 1976, según enmendada. Bajo dicho estatuto, se confieren a DACO amplias facultades de regular y adjudicar lo relacionado al desarrollo y venta de unidades de vivienda, incluyendo la destinada a familias de ingresos bajos o moderados.
A través del tiempo, la Asamblea Legislativa ha adoptado leyes especiales para ciertos mercados de vivienda, como lo son las residencias turísticas, reguladas bajo la Ley 181-2009. Dicho estatuto ha viabilizado la construcción y adquisición de viviendas turísticas que no se hubiesen podido desarrollar bajo la ley general del desarrollo de vivienda, enfocada en la protección de un comprador de escasos o limitados recursos, a través de una reglamentación rígida pensada en dicha población.
Siguiendo un modelo similar al adoptado en la Ley 181-2009, en la presente legislación se propone adoptar un marco legal especial, para la vivienda de alto impacto económico, que supera los límites de FHA para cada uno de los municipios de Puerto Rico. Ello busca promover el desarrollo de más inventario de vivienda formal, para un segmento poblacional con mayor poder adquisitivo y que no cualifica bajo la definición de las residencias turísticas.
Esta legislación promoverá mejores condiciones de contratación y negociación entre proponentes y potenciales compradores, que a su vez proveerán condiciones más favorables que la banca y la comunidad de inversiones puedan financiar más proyectos de este nivel, impactando favorablemente el nivel de inventario que atienda este segmento de nuestro mercado. Ello propiciaría el desarrollo de condominios y otros proyectos residenciales, que permitirán revitalizar sus entornos, suplir la demanda de vivienda de compradores con mayor poder adquisitivo y diversificar nuestra oferta de vivienda en este segmento del mercado.
Para el segmento de viviendas que superen el precio fijado por FHA para los distintos municipios, en esta legislación se recoge la definición de lo que ahora se conocerá como vivienda de Alto Impacto Económico.
Esta vivienda se estaría regulando bajo un andamiaje especial, a ser administrado y fiscalizado por DACO, pero con un enfoque distinto a la regulación general de la Ley 130. Así las cosas, mediante esta legislación se promueve el desarrollo planificado y formal de vivienda de alto impacto económico, dentro de parámetros de libertad de contratación entre un urbanizador y compradores de alta capacidad adquisitiva.
En la medida en que promueve la libertad de negociación y contratación entre las partes, se fomenta la suscripción de contratos que constituyen una base fuerte de respaldo al desarrollo de los proyectos, que incentiva el financiamiento y desarrollo de los proyectos de vivienda de alto económico, que también contribuyen de forma significativa a los recaudos municipales, en concepto de arbitrios de construcción, patentes, IVU y al gobierno central, a través de los diversos impuestos y cargos aplicados a la vivienda.
Esto a su vez, estimularía la inversión privada en construcción, contribuyendo a ampliar la generación y retención de empleos diestros en la actividad de construcción, y activando la amplia cadena de insumos de producción y ventas en las diferentes fases de diseño, desarrollo, construcción, venta, financiamiento y la etapa post-cierre. En toda esa cadena, se pagan contribuciones al gobierno, se genera actividad económica de beneficio para el pueblo de Puerto Rico, sobre todo para los municipios y regiones donde se ubican estos proyectos.
Es importante destacar que esta legislación no conlleva impacto fiscal negativo alguno. No se proponen subsidios, créditos contributivos ni transferencias de fondos públicos. Por el contrario, la aprobación del P. del S. 543 puede tener un efecto positivo en las finanzas públicas, en la medida en que fomente el desarrollo de nuevos proyectos residenciales que generen recaudos adicionales al erario. Este tipo de vivienda produce ingresos directos al gobierno central y municipal a través de contribuciones sobre propiedad inmueble, arbitrios de construcción, patentes, permisos, derechos de registro y el Impuesto sobre Ventas y Uso (IVU).
Además, la legislación propuesta acoge como principio central la libertad de contratación entre las partes. Esta libertad es particularmente relevante en el contexto de proyectos residenciales de alto impacto económico, donde las condiciones contractuales deben reflejar la sofisticación de los compradores y la necesidad de acuerdos flexibles que se ajusten a las realidades del mercado y los requerimientos de financiamiento.
Estudios del Urban Institute han señalado que los marcos regulatorios excesivamente restrictivos pueden desalentar el financiamiento bancario y limitar la entrada de capital privado, mientras que una mayor flexibilidad en los acuerdos contractuales puede facilitar tanto el financiamiento como la ejecución efectiva de proyectos de vivienda formal. Asimismo, investigaciones del Brookings Institution apoyan que permitir la negociación libre entre partes en mercados residenciales con compradores solventes fomenta una mayor participación de instituciones financieras, al reducir la incertidumbre legal y contractual asociada a los proyectos inmobiliarios.
La legislación aquí considerada provee precisamente ese espacio de flexibilidad, lo que no solo facilita la colocación de financiamiento por parte de la banca comercial y de inversión, sino que también puede incentivar la entrada de nuevos actores al ecosistema de desarrollo. Esta apertura al financiamiento institucional es indispensable para que los proyectos de vivienda de alto impacto económico se materialicen, de forma segura y estable en Puerto Rico.
Por otro lado, son necesarias algunas correcciones menores o recomendaciones modificaciones menores en la legislación. Ejemplo de esto es el artículo 9(b), donde lee urbanizador turístico debería leer urbanizador de alto impacto económico.
Por otro lado, en ese mismo artículo 9(b), recomendamos el siguiente cambio: “Copia de todo tipo de publicidad impresa sobre el Proyecto de Alto Impacto Económico a ser utilizado dentro y fuera de Puerto Rico será radicado en DACO…”.
Además, en el artículo 7, incisos a, c, d, e, y f, donde se refiere a contratos de reserva o compraventa, sugerimos añadir contrato de opción de compraventa.
Por lo antes expuesto, respaldamos el P. del S. 543.
Nos reiteramos a su disposición para continuar colaborando con usted, la Comisión que preside y el Senado de Puerto Rico, en temas relevantes al desarrollo socioeconómico de Puerto Rico.
Atentamente,
ASOCIACION DE CONSTRUCTORES DE PR
Sr. Agustín Rojo
Presidente
1. Joint Center for Housing Studies of Harvard University. (2023). The State of the Nation’s Housing 2023. https://www.jchs.harvard.edu/state-nations-housing-2023
2. Urban Institute. (2023). Housing Markets and Climate Migration. https://www.urban.org/sites/default/files/202302/Housing%20Markets%20and%20Cli mate%20Migration.pdf
3. Lin, Y., Ma, Z., Zhao, K., Hu, W., & Wei, J. (2018). The Impact of Population Migration on Urban Housing Prices: Evidence from China’s Major Cities. Sustainability, 10(9), 3169. https://doi.org/10.3390/su10093169
4. Foundation for Puerto Rico. (2023). The State of Housing in Puerto Rico. https://foundationforpuertorico.org/wp-content/uploads/2023/05/state_of_housing.pdf
5. The Guardian. (2022, October 8). ‘We would go back’: will Hurricane Fiona worsen Puerto Rico’s population drain? https://www.theguardian.com/world/2022/oct/08/hurricane-fiona-hurricane-maria- puerto-rico-population-drain
6. Urban Institute. (2020). Flexible Housing Finance Systems: A Global Policy Perspective. https://www.urban.org/research/publication/flexible-housing-finance- systems
7. Brookings Institution. (2019). Financing Housing in a Changing Regulatory Environment. https://www.brookings.edu/research/financing-housing-in-a-changing- regulatory-environment
