Vivir y construir en tiempos de pandemia

Por Lupe Vázquez, Revista Tiempo de Construir

Un momento lleno de retos con nuevas medidas y protocolos han hecho que la industria siga adaptándose para suplir viviendas a un mercado distinto.

Nuestra casa ya no es solo el lugar donde descansamos y disfrutamos. Ahora, ante la nueva realidad que trajo consigo la pandemia mundial del COVID-19, el hogar se ha convertido en un lugar versátil donde también trabajamos, convivimos, conectamos con otros, socializamos virtualmente y estudiamos a distancia.

Le dimos nuevos usos a los espacios del hogar, nos dimos cuenta de cuán versátil, conveniente o restrictivo era ese apartamento, townhouse o casa que un día elegimos para vivir. Al no tener la opción de trasladarnos a oficinas, restaurantes, parques, escuelas y espacios de diversión, en la casa hemos tenido que aprender a hacerlo todo, obligados a continuar en un lockdown impuesto como medida cautelar ante el COVID-19.  Una emergencia que nos ha llegado luego de manejar los destrozos económicos de dos huracanes en el 2017 y una serie de terremotos al iniciar este año 2020.

El significado la vivienda cambió con la pandemia. Así también la industria que suple las necesidades de vivienda se adapta a las regulaciones y protocolos, y responde los cambios del público y del país.  Adultos y familias han sido obligados a mirar sus casas con otros ojos. La situación tal vez ha hecho que se contemple nuevamente adquirir una casa, comprada o alquilada, mirando a largo plazo la posibilidad de que en ese espacio transcurra nuestra vida por un periodo de tiempo prolongado.  Tal vez ahora buscamos otros atributos, como mejor distribución de espacio, ventilación, una oficina más allá del comedor o un rincón para escuchar webinars donde se pueda mirar al exterior para sentirnos en comunidad. Estas consideraciones y cambios se traducen en la posibilidad de que el consumidor busque nuevos requisitos al comprar una residencia.

Ante este escenario, ¿cómo se vislumbra la industria de la construcción a la luz de los protocolos del COVID-19, la merma en empleos, las necesidades de nuevos espacios para vivir y trabajar, y la realidad financiera de los habitantes?

Esta y otras preguntas se las planteamos a expertos en la industria, para delinear cómo apunta el panorama de la industria de construcción de hogares.  Alfredo Martínez-Álvarez, Jr., presidente de la Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR); el ingeniero Emilio Colón Zavala, presidente de Business Emergency Operation Center (BEOC) y expresidente de la ACPR; Rafael Rojo, CEO de VRM Companies, y el economista Joaquín Villamil, CEO de Estudios Técnicos, nos ofrecen sus visiones del tema.

“Proyectar el futuro de la industria de construcción en este momento es sumamente difícil por la sencilla razón de que la situación que estamos viviendo puede durar pocos meses o puede extenderse por muchos más. Lo ocurrido con el huracán María fue totalmente distinto. A los pocos días del huracán había un conocimiento bastante preciso de los daños, de las viviendas impactadas, del daño total y de lo que había que hacer. La situación con el COVID es global y, además, continúa. Eso hace difícil uno poder proyectar lo que ocurrirá en los próximos meses y aún años. En el momento en que se escriben estas notas no está claro cuál será la evolución de la epidemia en Puerto Rico y menos aún de las medidas adoptadas para atenderla”, asevera Villamil.

¿Cómo se vislumbra la industria de la construcción en los próximos meses? 

Alfredo Martínez-Álvarez, Jr., presidente de la Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR)

“En la medida en que los fondos de reconstrucción continúen fluyendo, auguramos que tendremos un repunte en la industria de la construcción que impactará, ante todo, el renglón de viviendas e infraestructura. Ya se han comenzado a dar pasos en esa dirección, hay muchos proyectos trabajándose y eso alienta el fortalecimiento de nuestra industria”, indica el presidente de la Asociación de Constructores, Alfredo Martínez-Álvarez, Jr.

Ing. Emilio Colón Zavala, presidente de Business Emergency Operation Center (BEOC) y expresidente de la ACPR

Por su parte, el ingeniero Emilio Colón Zavala indica que “la industria de la construcción, luego de ser autorizada a retomar sus labores el pasado mes de mayo, ha estado experimentando un aumento en su actividad.  Esto se debe al progreso de programas de reconstrucción con inversión de fondos federales. El programa de rehabilitación y reconstrucción de vivienda se encuentra en etapa de ejecución de labores.  La actividad de construcción con inversión pública debe ir en aumento a medida que sigan autorizándose proyectos financiados con fondos federales”.

En contraste, los efectos de la pandemia en la industria van mucho más allá de los retrasos y pérdidas que causó el lockdown.  “A nivel operacional, los distintos protocolos de suplidores, consultores y compañías de servicio han afectado la agilidad que acostumbrábamos a recibir.  Sin embargo, los más adversos para nosotros han sido los disloques en algunas de las cadenas de suplido que dependen de importaciones de países que han enfrentado problemas severos, afectando así la entrega de materiales críticos para el progreso de las obras. La falta de un gobierno abierto y operando nos ha presentado retos adicionales, ya que el proceso de aprobación, inspección, construcción, suministro de energía eléctrica, agua potable y alcantarillado sanitario es demasiado dependiente del Gobierno, que no está operando en su totalidad y que no se adaptan con agilidad a este tipo de reto”, opina Rafael Rojo.

Para la industria mucho dependerá en los próximos dos o tres años de si los fondos CDBG-DR se invierten, lo cual apoyaría al crecimiento de la economía y de la industria de la construcción. Sin embargo, el COVID-19 y su impacto en los ingresos de los puertorriqueños afectará su capacidad de invertir en nuevas viviendas. “La construcción será de viviendas de interés social y, aún estas enfrentarán obstáculos. Lo que es bastante claro es que la construcción de viviendas no será de grandes proyectos, sino que será fragmentada. Esto, por supuesto, cambiará la estructura de la industria y la manera como se ha definido”, comenta Villamil.

“La industria de la construcción es un motor importante para el desarrollo económico, en particular por su capacidad de generar empleos”, sostiene Alfredo Martínez-Álvarez, Jr.

En la industria, ¿se darán los empleos necesarios para activar la economía? 

“La industria de la construcción es un motor importante para el desarrollo económico, en particular por su capacidad de generar empleos”, sostiene Alfredo Martínez-Álvarez, Jr.  “Esa es una de nuestras más grandes fortalezas. En el contexto en que estamos tenemos la certeza de que nuestra expectativa de creación de empleos se cumplirá, porque ya han iniciado muchos proyectos relacionados a la construcción y reparación de viviendas e infraestructura para los que hay una buena inyección económica a través de los fondos CDBG-DR. Eso sí, hay que continuar alentando la inversión de capital privado en otros proyectos de construcción y, a la vez, agilizar los procesos para el otorgamiento de permisos”.

Rafael Rojo, CEO de VRM Companies

Rafael Rojo, por otro lado, admite que la espera ha sido extensa, “sin embargo, el liderato recién nombrado en el Departamento de la Vivienda ha sido receptivo a las sugerencias de la industria y esperamos que próximamente comience a acelerar el paso de las reconstrucciones de hogares y que comience el programa de ayudas para las viviendas que no pueden ser reconstruidas y cuyos dueños recibirán vouchers para adquirir viviendas nuevas. Este programa va a generar mucha demanda de construcción para ese sector y, sin duda, no solo generará muchos empleos, sino que serán múltiples los retos para conseguir suficiente mano de obra diestra y no diestra para los proyectos”.

Por su parte Colón Zavala comenta que “aunque la demanda por nuevos empleos ha comenzado a aumentar, y debe aumentar más, será por debajo de los 100,000 empleos estimados. Aun así, esto ayudará a poder crear las capacidades necesarias para ejecutar todo el trabajo que se avecina”.

 

¿Cómo se proyecta el mercado de venta de casas en los próximos meses? 

Para Colón Zavala, se debe experimentar un aumento adicional una vez comience el programa de vales para relocalización de familias. “Sin embargo, para que esto sea sostenible es importante la recuperación económica de Puerto Rico y que la misma logre revertir la emigración.  De lo contrario, veremos que este aumento en la demanda por vivienda nueva durará lo que duren los fondos federales”.

Rojo, por su parte, asevera que la pandemia ha despertado un segmento de compradores que quizás consideraban un mejor hogar o una mejor comunidad dónde vivir y luego del lockdown han salido en busca de vivienda. Esto, combinado con tasas históricamente bajas y dinero federal llegando a las casas, ha creado un movimiento positivo.  “Pero, hay que ser cautelosos, puesto a que estos factores son variables temporeras y del punto de vista económico (salvo el impacto de los fondos federales que sin duda tendrá efectos positivos por unos años en la economía) no hay una agenda económica sostenible que nos encamine a mediano y largo plazo”, dijo.

El impacto en la fuerza laboral de la industria de construcción y los protocolos para minimizar el riesgo de contagio

El Presidente de los Constructores indica que “como todo sector industrial en el país, la pandemia nos afectó en la medida en que, durante varias semanas, se paralizaron todas las actividades económicas. Sin embargo, en la Asociación trabajamos a tiempo un plan de reactivación, cumpliendo con estrictos protocolos de seguridad. Una vez se ordenó el reinicio de los trabajos de construcción, pusimos en marcha nuestro plan y los resultados han sido positivos. Los ajustes que hemos realizado, en términos de seguridad, nos ha permitido continuar nuestros proyectos sin contratiempos y protegiendo la salud de los trabajadores y sus familias”.

“Al momento, aunque en Puerto Rico se ha experimentado un alto grado de contagio comunitario, no se han reportado mayores incidentes en la industria.  Los estudios y la práctica indican que la industria de la construcción es de las que menos riesgo de contagio por COVID19 tiene debido al distanciamiento social y el uso de equipo de protección personal”, dijo por su parte Colón Zavala.

Además, el manejo de los protocolos de seguridad ha sido un reto que el sector privado, en su mayoría, ha podido implementar. “No obstante, las medidas son costosas y requieren un gran esfuerzo de gerencia para mantenerlas vigentes y así proteger a nuestros empleados”, afirma Rojo.

Panorama de vivienda: ¿Cuál es la necesidad existente? ¿Cuál es el mayor reto?

“La necesidad de vivienda en Puerto Rico es de aproximadamente 3,000 unidades de nueva construcción por año sin contar con los desastres naturales recientes.  Esto es el doble de lo que la industria ha estado produciendo.  Debido a esto hay oportunidades de crecimiento y expansión en la industria”, afirma Colón Zavala, al añadir que la mayor demanda está a precios por debajo de los $150,000.  El reto más grande será producir vivienda a estos precios y mitigar los aumentos en costos que se han estado experimentando en los últimos años.

Según Rafael Rojo, el 55% de las viviendas en la Isla siguen siendo construidas por individuos, de manera informal, por lo que alcanzar el nivel óptimo de vivienda segura y digna, es difícil. “La oportunidad más grande que históricamente tenemos para erradicar esa vivienda es ahora con la cantidad de fondos federales asignados a Puerto Rico”.

Por su parte, Alfredo Martínez-Álvarez, Jr., sostiene que “se va a lograr. Hay fondos asignados de CDBG-DR para la Reconstrucción, Rehabilitación y Reubicación (R3).  En Puerto Rico, un problema grande es la vivienda informal y en áreas susceptibles de alto riesgo. Además, hay que añadir las casas que sufrieron daños causados por los terremotos.  Tenemos una necesidad grandísima de crear viviendas resilientes y resistente”.

Un momento lleno de retos con nuevas medidas y protocolos han hecho que la industria siga adaptándose para suplir viviendas a un mercado distinto.

¿Qué opciones hay para aquellos que no tienen los ingresos para adquirir una vivienda?

Según Colón Zavala, un mercado que ha sido emergente en Puerto Rico en los últimos años es la vivienda de alquiler subsidiado.

“Estos proyectos con ayuda del Departamento de La Vivienda Federal o el Departamento de Agricultura Federal, permiten que personas de cierto grado de ingreso puedan acceder vivienda segura.  En los últimos tres años se han desarrollado proyectos que combinan vivienda con subsidio en el alquiler con las de mercado (o sea sin subsidio).  Estos proyectos de financiamiento y uso mixto aumentan el acceso a vivienda segura”.

Rafael Rojo concuerda en que existen varios programas para comprar o alquilar una vivienda que asisten a los compradores o los constructores a producir viviendas de bajos ingresos.  “Muchos de estos programas, con la crisis fiscal local se habían dejado sin presupuesto.  Parte de los fondos federales, tras los huracanes Irma y María han servido para alimentar algunos de estos programas, como el Low Income Housing Tax Credit que permitirá varios proyectos de alquiler para asistir a esos sectores, y también se han reactivado programas que aportan al pronto pago y gastos de cierre para ciertos sectores de la población”.

El trabajo remoto, ¿ha creado la urgencia de adquirir una vivienda? 

“Tomando en consideración que la familia promedio puertorriqueña es más pequeña y ante esta nueva realidad, debemos repensar los espacios y provisiones que se proveen.  Habrá que considerar un espacio para el trabajo y/o estudio remoto de modo que podamos acomodar esas tendencias que han llegado para quedarse”, comenta Emilio Colón Zavala.

Rafael Rojo, por su parte, menciona que muchas personas visitan oficinas de venta buscando las conveniencias de conexiones estables y rápidas de internet, espacios adicionales en las casas para habilitar una oficina y se siente un nivel de urgencia en las personas para poder contar con estas facilidades.

El mercado de vivienda y la necesidad de vivienda: ¿son iguales?

Economista Joaquín Villamil, CEO de Estudios Técnicos

Según Villamil, estos son conceptos distintos. El mercado dependerá de la capacidad económica y del crecimiento en empleos e ingresos, mientras que satisfacer la necesidad de vivienda dependerá de la disponibilidad de recursos del gobierno y de su capacidad de financiar la construcción de vivienda de interés social.

A pesar de que Villamil concuerda en que los fondos CDBG-DR son importantes, “no se puede obviar que los programas de vivienda asequible requieren que las personas tengan alguna capacidad económica”.

“El mercado de nuevas viviendas se ha contraído desde al menos hace 10 años. En el 2006 se vendieron unas 13,000 nuevas unidades de vivienda mientras que en el 2019 solo se vendieron una 2,300, y este año serán aún menos. La explicación de esta trayectoria tiene varias dimensiones. La caída de la población y su envejecimiento son, posiblemente, el factor más importante. Además, un indicador de la demanda por nuevas viviendas es la formación de hogares. Del 1970 al 2000 los nuevos hogares promediaban sobre 20,000 anuales; del 2000 al 2010, el número bajó a 11,000 y del 2010 al 2020 la cifra se reduce a unos 2,000.

Villamil también menciona que el cambio en el mercado de vivienda ha sido tan intenso que hablar de precios no provee una base robusta para propósitos de evaluarlo. “En el último año ha habido ventas de unidades con precios muy elevados en sectores de la Isla como Dorado, Condado y uno que otro lugar que distorsionan ese indicador. Son muy pocas las unidades con precios tan altos, pero en vista de que el resto del mercado es reducido, tienen un peso inmenso en el promedio. A junio del 2020, el total de nuevas unidades de vivienda vendidas en los primeros dos trimestres no supera las 300 unidades, la mayoría con precios por debajo de $150,000.

¿Qué nos dice sobre el futuro de la industria de construcción de hogares?

“Lo primero es que será, al igual que la economía, una industria más pequeña, aunque la reconstrucción de María y de los terremotos podría proveer un estímulo por dos o tres años. Sin embargo, la construcción de vivienda será un proceso más fragmentado que hará muy difícil absorber los cerca de $5,000 millones que CDBG-DR asigna para vivienda”.

En cuanto a la vivienda de mercado, Villamil comenta que no es razonable pensar que se recuperen los niveles previos al 2010. Esto obligará a la industria a plantearse qué oportunidades existen, aún en las condiciones actuales y previstas, tanto económicas como demográficas y, en efecto, reinventarse para una realidad muy distinta.

“Puerto Rico está sobre-dimensionado y habrá que re-dimensionarlo de acuerdo con una población mucho menor y una economía más pequeña. Solo hay que recordar que en el 2000 se proyectaba que para el 2020 la población sería de 4.0 millones y no 3.1 millones como se estima actualmente, aunque el número exacto se sabrá con el Censo. Aún reconociendo su importancia en el futuro inmediato, los fondos federales han recibido tanta atención del sistema político y del sector privado que han opacado la necesidad de abordar lo que será, y lo que queremos que sea Puerto Rico, a mediano y largo plazo”, concluye Villamil.