President’s Message to Our Members

Dear PRBA members,

Amidst this pandemic, we at the PRBA Board of directors have kept our members well-being in mind. Since the first lockdown ordered by Governor Vázquez Garced, the PRBA has kept diligently working to ensure that our industry members kept informed and educated as well updated on the efforts made to ensure our industry keeps as one of the essential industry on the island economy.

Several initiatives we have been working on are:

Guidelines for the CDBG-DR Voucher Program:

As we stated in our last communication, COVID-19 cannot deviate us from our priorities: moving forward with our plan of providing decent and safe housing and structures.  We have continued our conversations with the Department of Housing to move forward with the CBDG-DR Action Plan and that the much-needed construction of thousands of homes that Puerto Rico needs can begin.

As part of the design of a management plan for the usage of the funds allocated to assist those whose homes were severely damaged or were a total loss as a consequence of the ravaging caused by Hurricane María, the PRBA have been actively collaborating with the Puerto Rico Housing Department in a way to delineate strategies to educate our members on the other available programs within the CDBG-DR action plan.

Puerto Rico Planning Board Joint Regulation Hearings

We were invited by the Puerto Rico Planning Board to join several professional associations and participate in the public hearings where the Joint Regulation was discussed. We have remained very attentive to the development of these hearings and have met the PRPB President, María Gordillo in a way to make our position and opinions heard since the Joint Regulation is crucial to our industry.

Puerto Rico Housing Department Public Hearings

The PRBA participated in the PR Housing Department public hearings to discuss the CBDG-DR (MIT) program. This program has allocated funds to address the need of those who has suffered a direct impact to their homes due to the early January earthquakes. This program provides and foresees funds to mitigate future damages those structures may face.

One of our working committees has been evaluating the draft CDBG-DR (MIT) funds work plan for relevant comments.

We thank those members who have been collaborating in the working committees by participating in several virtual meetings to evaluate these drafts and promptly submit their comments.

We encourage our members to join any of the working committees and thus contribute directly to the development of our association.

Puerto Rico Consumer Affairs Office Public Hearings

With the intention that our members can have all the possible and necessary tools and can be prepared to properly conduct our businesses and functions, the PRBA has kept their close attention to the public hearings on the regulation of the Condominium Administrator’s position.

Meeting with the PREPA executive director and the PRASA president

Members of our Board of Directors met with the Puerto Rico Electric and Power Authority executive director and the Puerto Rico Aqueduct and Sewer Authority to address several concerns related to those factors that directly impact our members and our industry.

Webcasts and webinars

Evidently this pandemic has forced us to change our mindsets and the way we provide our members and the community the necessary tools to fulfill their educational needs. Education and orientation of or membership has always been a priority to the PRBA.

Amid the pandemic and the several lockdowns ordered by the Puerto Rico government, the PRBA has offered a series of webcasts and webinars to address several topics that are relevant to our membership:

  1. Contributions- with the collaboration of Kevane Grant Thornton
  2. CDBG-DR funds with the Secretary of the Puerto Rico Department of Housing, Luis Carlos Fernández, Esq., and the Deputy Secretary of the CDBG-DR Program, Eng. Dennis González.
  3. Economic and Security Projections with the National Association of Home Builders (NAHB)
  4. Economic Impact of the COVID-19 with a team of experts led by Resident Commissioner Jennifer González
  5. Proper Risk Management as a Foundation for Resiliency in collaboration with the Certified Risk Management Group
  6. Best Practices for the Home Reconstructions After a Natural Disaster in collaboration with the ResilientSEE organization and the Voluntariado de Ingenieros y Profesionales de Puerto Rico.
  7. Bringing Critical Manufacturing Back to the USA- Puerto Rico in collaboration with the ULI- Caribbean
  8. CDBG-DR funds Learn How Does the Voucher Program Works- with the participation of Luis Carlos Fernández- Trinchet, Secretary of the Puerto Rico Department of Housing and the CBDG-DR deputy secretary Maretize Díaz, Esq.
  9. Most Relevant Changes contain on the New Municipal Code with the participation and collaboration of our members and experts Cristian Bernaschina, Esq. and the CPA Rafael Del Valle.

We appreciate the constant support you have given us by participating in these webinars. We will keep bringing educative opportunities always keeping in mind the well-being of our membership.

I would like to remind all our Members the importance of your participation in our Annual Assembly (meeting) which will be held on Thursday, October 15, and in which we will select the newest members of our Board of Directors and where important decisions that will impact our Association and our members will be made.  

This annual meeting will serve as a prelude to our Virtual Annual Convention. Adjusting to the extraordinary circumstances we are all facing the registration process for the November 11-12 virtual annual convention: Embracing Challenges with a New Mind Set will be performed through a digital platform for which the link will be available in this newsletter.  Be one of the firsts to guarantee your space in the most important event of the construction industry on the Island.

Request for Proposals – Project Manager Hospital Susana Centeno, Vieques

The Autonomous Municipality of Vieques is searching for a qualified Project Manager (PM) to oversee the permanent work required for Vieques Hospital Susana Centeno (HSC) under the PAP FEMA for repairs or new construction work required in HSC. The MoV is hereby announcing and publicly inviting qualified proposers through a Request for Proposal. As a result of the passing of hurricane María Puerto Rico, the Municipality of Vieques sustained significant damages to facilities and operations throughout its jurisdictional area with all or portions or its facilities covered by the following Presidential Declaration: DR 4339 and the Vieques Hospital stand out as adversely affected.


The SPMHSC will assist the MoV in identifying the current health services needed by its residents; assist the MoV in learning what services the Department of Health of Puerto Rico (DoHPR) are committed or capable to render  in the MoV; assist the MoV in matching needed health services with the committed  or capable health services to  be provided in the MoV by the DoHPR which will provide data and information for the design of the MoV health facilities; assist the MoV in the preliminary plan for partial demolition  or  full  demolition,  disposition,  permits, studies, value  engineering and other construction PWs matters needed for monitoring PAP FEMA PR compliance . Among the SPMHSC duties are­ managing the contracts for final design; the permitting and special review process; interfacing with other agencies; the preliminary engineering analysis; preliminary design, final design, construction inspection, quality assurance and management of additional testing during construction; advertising  and awarding  the construction  contract;  decisions  on construction problems and requests for information; management of change orders for on-site  construction conditions and design error; omission and unforeseen problems, such as differing site conditions and hidden damage.

The Selected PM for HSC

(SPMHSCHSC) will work in collaboration with the MOV, its designate officers, and grant manager for FEMA funds in order to comply with FEMA PAP permanent work regulations.


Proposers can obtain documents with more specific information on the requirements of the project at the Junta De Subastas administrative office in Vieques ( 2nd floor Eugenio Maria de Hostos school} from 8:00 am to 4:00 p.m. or through email: . Our telephone (787} 741-5000 ext 209.


Proposers should submit their proposals in a sealed envelope which should include the original and a copy of proposal and as well as a tendering security bond of $500 .00 in certified check or postal money order payable to Finance Director

– Municipality of Vieques.


All proposals must be submitted on or before October 15, 2020. Those sent by mail should comply with the above requirements – otherwise they will not be considered.


The Municipality reserves the right to reject submitted proposals. The announcement of the submitted proposals will be made on October 15, 2020 at 11:00 am at the Conference Room of the Municipality- 1s t    floor taking full measures to comply with safety and regulations concerning COVID -19.


Solicitud de Propuestas – Manejador(a) de Proyecto del Hospital Susana Centeno en Vieques

El Municipio de Vieques solicita los servicios para Manejar el Proyecto, en conjunto con el Municipio, del Hospital Susana Centeno de Vieques. Este proyecto conlleva Demolición, Disposición, Perisología, Estudios en general, Diseño y Construcción de acuerdo a su capacidad y función previo al desastre.

Click here for the English version

El SPMHSC (Manejador de Proyecto seleccionado Hospital Susana Centeno) asistirá al MoV (Municipio de Vieques) a identificar los servicios de salud actuales que necesitan sus residentes. Asistirá al MoV a conocer que servicios el Departamento de Salud de Puerto Rico (DoHPR) está comprometido o es capaz de prestar en el MoV. Asistirá al MoV a hacer cumplir los servicios de salud necesarios con los servicios de salud comprometidos o capaces que el DoHPR proporcionará en el MoV, y proporcionará datos e información para el diseño de las instalaciones de salud del MoV. Asistirá al MoV en el plan preliminar de demolición, disposición, permisos, estudios, ingeniería de valor y otros asuntos relacionados con la construcción necesaria para monitorear el cumplimiento de PAP FEMA PR. Entre las funciones de la SPMHSC están: gestionar los contratos para el diseño final; el proceso de permisos y revisión especial; interactuar con otras agendas; el análisis preliminar de Ingeniería; diseño preliminar, diseño final, inspección de la construcción, garantía de calidad y gestión de pruebas adicionales durante la construcción, publicidad y adjudicación del contrato de construcción. Tamara decisiones sobre problemas de construcción y solicitudes de información, gestión de ordenes de cambio para condiciones de construcción y error de diseño, omisión y problemas imprevistos, como diferentes condiciones del sitio incluyendo danos ocultos.

El PM (Manejador de Proyecto) seleccionado trabajara en colaboración con el MOV, sus funcionarios designados y el administrador de subvenciones para los fondos de FEMA a fin de cumplir con las regulaciones de trabajo permanente de FEMA PAP.

Los proponentes podrán obtener los documentos con información sobre las especificaciones y requisitos del proyecto y demás consideraciones generales (Requisitos de Subasta) para este RFP en la oficina administrativa de subastas del Municipio de Vieques (2 do. Piso de la Escuela Eugenio María de Hostos), de 8:00 AM a 4:00 PM, en días laborales. También pueden ser solicitados vía correo electrónico. Todas las preguntas o solicitudes relativas a este RFP deberán ser sometidas por correo electrónico al siguiente: o llamando al (787)741-5000 Ext. 209.

Los proponentes deberán someter sus propuestas en un sobre sellado el cual debe contener la Propuesta Original, un duplicado (copia) y una fianza de subasta de $500 .00. Esta fianza deberá ser en giro postal o cheque certificado a nombre de: Director de Finanzas – Municipio de Vieques.

Todas las propuestas deberán someterse en o antes de las 11:00 A.M.  del día 15 de octubre de 2020.  Las enviadas por correo postal o algún otro método, deberán cumplir con este horario, de lo contrario, no podrán ser consideradas y serán devueltas, sin abrir, a la dirección del proponente.  El Municipio de Vieques se reserva el derecho de rechazar cualquiera o todas las propuestas. La apertura y lectura de propuestas se hará en un proceso público, el mismo día 15 de octubre de 2020 a las 11:00 a.m., en el Salón de Conferencia del Municipio de Vieques en el primer piso de la Alcaldía. Se tomarán las debidas precauciones para protegernos del Covid-19 y así llevar a cabo los trabajos de la Junta de Subastas de forma segura y conforme a la Ley.

Cruz M. Belardo Nicholson
Secretario Junta de Subastas

Elvin 0. Miro Pereira
Presidente Junta de Subastas

Before Disaster Strikes, Prepare Your Business with an Emergency Plan

Businesses and HBAs face an ever-changing landscape of challenges and hazards that can have a major impact on their core business functions, stakeholders and finances. Natural disasters, pandemics and outages of critical infrastructure or technology can all cause severe disruptions.

Drafting a Continuity of Operations Plan (COOP) or emergency business plan can help you assess probable hazards to your business or HBA. A COOP puts measures in place either to mitigate associated risks or coordinate alternate actions during times of crisis to maintain business functions.

To support the business community in the planning process, FEMA has partnered with the U.S. Department of Homeland Security’s to produce the Ready Business Program. This program features several hazard-specific toolkits designed to help business owners and managers organize information and draft business continuity plans.

The Ready Business Program recommends addressing several questions during the planning process:

  • Identify Your Risk. What disasters or highly impactful events are most likely to affect my business? Plan for events that are most likely to happen in your area such as natural disasters, man-made hazards, theft or technology outages. Buildings, storage, vehicles, tools, job-sites, and IT equipment could all be vulnerable to different types of hazards or disasters.
  • Develop a Plan. How do I continue operations and business functions during or after a crisis, while ensuring the safety of employees and other stakeholders? Draft a framework for how your business can continue to run safely in adverse conditions caused by the hazards you have identified. What can be done to ensure financial viability in case of decreased cash-flow? If your equipment is damaged/lost how will you be able to access your records? The U.S. Small Business Administration has a checklist of questions available.
  • Communicate Your Plan. How will I ensure my stakeholders are aware of and understand my plan in case of an emergency or pending event? When will I tell them? Every COOP plan should include a crisis communications section that addresses how employees, subcontractors, vendors or suppliers will be made aware of the plan and how to keep in contact before, during and after the event. Make sure to incorporate a plan for communications redundancies in the event of telephone or internet outages.
  • Take Action. What preparedness actions, processes or physical improvements need to be put into place prior to the disaster in order to mitigate against the risks identified? Begin training in any processes that were outlined in the plan or make changes that would be critical to addressing your business’s primary risks. Some examples of these changes could be building safety improvements, technology backups, new vendors or procuring safety items.
This post is part of a weekly series in September focused on National Preparedness Month. For more information on emergency preparedness and response visit

Home Building Can Lead Recovery

A recent NAHB article illustrates the role home building can play in leading a recovery, once the economy opens up following the coronavirus-induced downturn. In particular, the article updated NAHB’s estimates of the number of jobs generated, nationally and by industry, when a new home is built. The new estimates show that building an average single-family home generates 2.90 jobs, measured in full-time equivalents (enough work to keep one worker employed for a year); building an average rental apartment generates 1.25 jobs.


Keep in mind that these are national estimates, designed for use when the impacts on all U.S. suppliers of goods and services to the construction industry — for example, manufacturers of building products — are of interest. Never try to use these national estimates to analyze impacts of home building on a state or local economy. NAHB maintains separate local impact estimates for that.

Jobs by Industry

Probably the most obvious impacts of new construction are the jobs generated for construction workers. But additional jobs are generated upstream in the industries that produce lumber, concrete, and the many other products that go into a home. Construction also generates jobs for those who transport, store, and sell building products; and jobs for professionals, such as architects, engineers, real estate agents, lawyers, and accountants.

NAHB uses input-output and other tables produced by the U.S. Bureau of Economic Analysis (BEA) to estimate these jobs, as shown in the following diagram:

The key input is the value of construction. The values used in NAHB’s new estimates are an average construction value of $421,000 for single-family homes and $169,000 for rental apartments. Details, including data sources, are given in the original article. The jobs, wages and salaries, and profits generated by single these construction values are summarized in Table 1.

The largest share of wages and salaries are generated in the construction industry, followed by manufacturing; trade, transportation, and warehousing; and professional, management, and administrative services.

Note that in the construction industry, profits of proprietors are roughly 40 percent as large as wages and salaries. Many of these proprietors are subcontractors, often quite small, even one-person operations. These numerous, but relatively small businesses are excluded from the jobs reported in Table 1, because the government doesn’t classify the self-employed as having jobs, even though most casual observers would probably think of them that way.

Impact on Taxes

The wages, salaries, and profits in Table 1 are subject to a variety of federal, state, and sometimes local taxes and fees. NAHB also estimates this tax and fee revenue, as shown in Table 2.

At the federal level, income taxes include those paid by corporations, receivers of dividends from corporations, proprietors, and employees. Corporate income taxes paid and dividends are available by industry from the same series of BEA income and employment by industry tables shown in the flow chart. Otherwise, federal income tax rates of 15 percent are applied to dividends, and 24.46 percent to proprietor’s income (which incorporates a downward adjustment because the self-employed component of social security taxes is deductible). Variable income tax rates are applied to wages and salaries, depending on the industry in which they’re earned, that averages to 8.906 percent.

Government social insurance paid by employers (which includes social security, Medicare, and unemployment insurance) is also available directly from the income and employment by industry tables. Rates of 7.65 percent and 15.30 percent are applied to wages and salaries and proprietors’ profits, respectively.

BEA industry tables include a category called taxes on production and imports. Most of this is sales taxes collected by state (and sometimes local) governments, but a relatively small share consists of excise taxes and customs duties collected by the federal government.

NAHB uses BEA government receipt tables to separate the federal items from sales taxes, and to estimate state and local income tax revenue as a ratio equal to 28.2 percent of the federal income taxes.

Residential property taxes are not included in Table 2, because Table 2 shows one-time revenue impacts realized roughly in the same year construction takes place. According to the Census Bureau’s 2018 American Community Survey data, the average effective property tax rate on owner-occupied homes is 1.1 percent of the property’s value.

Finally, permit, hook-up, and impact fees are estimated as 3.54 percent of a for-sale single-family house price, taken from NAHB estimates described in its Special Study on Government Regulation in the Price of a New Home.

The bottom line is that building an average single-family home generates $129,647 in taxes and other revenue for federal, state, and local governments combined; and building an average rental apartment generates $55,909.


The national economic impacts of home building include a substantial number of jobs for employees working directly on the construction project, as well as jobs generated indirectly in firms that manufacture building products, transport and sell the products, and provide professional services (e.g., architects and real estate agents). In the process, the construction generates profits to help sustain entrepreneurs and taxes to help support government budgets.

In summary, home building generates jobs in industries such as construction and manufacturing, jobs for highly educated professionals including engineers and financiers, and revenue to support owners of small businesses, such as construction trade contractors. This is an attractive mix of activities to support in a healthy economy, especially an economy going through a period of recovery.

Vivir y construir en tiempos de pandemia

Por Lupe Vázquez, Revista Tiempo de Construir

Un momento lleno de retos con nuevas medidas y protocolos han hecho que la industria siga adaptándose para suplir viviendas a un mercado distinto.

Nuestra casa ya no es solo el lugar donde descansamos y disfrutamos. Ahora, ante la nueva realidad que trajo consigo la pandemia mundial del COVID-19, el hogar se ha convertido en un lugar versátil donde también trabajamos, convivimos, conectamos con otros, socializamos virtualmente y estudiamos a distancia.

Le dimos nuevos usos a los espacios del hogar, nos dimos cuenta de cuán versátil, conveniente o restrictivo era ese apartamento, townhouse o casa que un día elegimos para vivir. Al no tener la opción de trasladarnos a oficinas, restaurantes, parques, escuelas y espacios de diversión, en la casa hemos tenido que aprender a hacerlo todo, obligados a continuar en un lockdown impuesto como medida cautelar ante el COVID-19.  Una emergencia que nos ha llegado luego de manejar los destrozos económicos de dos huracanes en el 2017 y una serie de terremotos al iniciar este año 2020.

El significado la vivienda cambió con la pandemia. Así también la industria que suple las necesidades de vivienda se adapta a las regulaciones y protocolos, y responde los cambios del público y del país.  Adultos y familias han sido obligados a mirar sus casas con otros ojos. La situación tal vez ha hecho que se contemple nuevamente adquirir una casa, comprada o alquilada, mirando a largo plazo la posibilidad de que en ese espacio transcurra nuestra vida por un periodo de tiempo prolongado.  Tal vez ahora buscamos otros atributos, como mejor distribución de espacio, ventilación, una oficina más allá del comedor o un rincón para escuchar webinars donde se pueda mirar al exterior para sentirnos en comunidad. Estas consideraciones y cambios se traducen en la posibilidad de que el consumidor busque nuevos requisitos al comprar una residencia.

Ante este escenario, ¿cómo se vislumbra la industria de la construcción a la luz de los protocolos del COVID-19, la merma en empleos, las necesidades de nuevos espacios para vivir y trabajar, y la realidad financiera de los habitantes?

Esta y otras preguntas se las planteamos a expertos en la industria, para delinear cómo apunta el panorama de la industria de construcción de hogares.  Alfredo Martínez-Álvarez, Jr., presidente de la Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR); el ingeniero Emilio Colón Zavala, presidente de Business Emergency Operation Center (BEOC) y expresidente de la ACPR; Rafael Rojo, CEO de VRM Companies, y el economista Joaquín Villamil, CEO de Estudios Técnicos, nos ofrecen sus visiones del tema.

“Proyectar el futuro de la industria de construcción en este momento es sumamente difícil por la sencilla razón de que la situación que estamos viviendo puede durar pocos meses o puede extenderse por muchos más. Lo ocurrido con el huracán María fue totalmente distinto. A los pocos días del huracán había un conocimiento bastante preciso de los daños, de las viviendas impactadas, del daño total y de lo que había que hacer. La situación con el COVID es global y, además, continúa. Eso hace difícil uno poder proyectar lo que ocurrirá en los próximos meses y aún años. En el momento en que se escriben estas notas no está claro cuál será la evolución de la epidemia en Puerto Rico y menos aún de las medidas adoptadas para atenderla”, asevera Villamil.

¿Cómo se vislumbra la industria de la construcción en los próximos meses? 

Alfredo Martínez-Álvarez, Jr., presidente de la Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR)

“En la medida en que los fondos de reconstrucción continúen fluyendo, auguramos que tendremos un repunte en la industria de la construcción que impactará, ante todo, el renglón de viviendas e infraestructura. Ya se han comenzado a dar pasos en esa dirección, hay muchos proyectos trabajándose y eso alienta el fortalecimiento de nuestra industria”, indica el presidente de la Asociación de Constructores, Alfredo Martínez-Álvarez, Jr.

Ing. Emilio Colón Zavala, presidente de Business Emergency Operation Center (BEOC) y expresidente de la ACPR

Por su parte, el ingeniero Emilio Colón Zavala indica que “la industria de la construcción, luego de ser autorizada a retomar sus labores el pasado mes de mayo, ha estado experimentando un aumento en su actividad.  Esto se debe al progreso de programas de reconstrucción con inversión de fondos federales. El programa de rehabilitación y reconstrucción de vivienda se encuentra en etapa de ejecución de labores.  La actividad de construcción con inversión pública debe ir en aumento a medida que sigan autorizándose proyectos financiados con fondos federales”.

En contraste, los efectos de la pandemia en la industria van mucho más allá de los retrasos y pérdidas que causó el lockdown.  “A nivel operacional, los distintos protocolos de suplidores, consultores y compañías de servicio han afectado la agilidad que acostumbrábamos a recibir.  Sin embargo, los más adversos para nosotros han sido los disloques en algunas de las cadenas de suplido que dependen de importaciones de países que han enfrentado problemas severos, afectando así la entrega de materiales críticos para el progreso de las obras. La falta de un gobierno abierto y operando nos ha presentado retos adicionales, ya que el proceso de aprobación, inspección, construcción, suministro de energía eléctrica, agua potable y alcantarillado sanitario es demasiado dependiente del Gobierno, que no está operando en su totalidad y que no se adaptan con agilidad a este tipo de reto”, opina Rafael Rojo.

Para la industria mucho dependerá en los próximos dos o tres años de si los fondos CDBG-DR se invierten, lo cual apoyaría al crecimiento de la economía y de la industria de la construcción. Sin embargo, el COVID-19 y su impacto en los ingresos de los puertorriqueños afectará su capacidad de invertir en nuevas viviendas. “La construcción será de viviendas de interés social y, aún estas enfrentarán obstáculos. Lo que es bastante claro es que la construcción de viviendas no será de grandes proyectos, sino que será fragmentada. Esto, por supuesto, cambiará la estructura de la industria y la manera como se ha definido”, comenta Villamil.

“La industria de la construcción es un motor importante para el desarrollo económico, en particular por su capacidad de generar empleos”, sostiene Alfredo Martínez-Álvarez, Jr.

En la industria, ¿se darán los empleos necesarios para activar la economía? 

“La industria de la construcción es un motor importante para el desarrollo económico, en particular por su capacidad de generar empleos”, sostiene Alfredo Martínez-Álvarez, Jr.  “Esa es una de nuestras más grandes fortalezas. En el contexto en que estamos tenemos la certeza de que nuestra expectativa de creación de empleos se cumplirá, porque ya han iniciado muchos proyectos relacionados a la construcción y reparación de viviendas e infraestructura para los que hay una buena inyección económica a través de los fondos CDBG-DR. Eso sí, hay que continuar alentando la inversión de capital privado en otros proyectos de construcción y, a la vez, agilizar los procesos para el otorgamiento de permisos”.

Rafael Rojo, CEO de VRM Companies

Rafael Rojo, por otro lado, admite que la espera ha sido extensa, “sin embargo, el liderato recién nombrado en el Departamento de la Vivienda ha sido receptivo a las sugerencias de la industria y esperamos que próximamente comience a acelerar el paso de las reconstrucciones de hogares y que comience el programa de ayudas para las viviendas que no pueden ser reconstruidas y cuyos dueños recibirán vouchers para adquirir viviendas nuevas. Este programa va a generar mucha demanda de construcción para ese sector y, sin duda, no solo generará muchos empleos, sino que serán múltiples los retos para conseguir suficiente mano de obra diestra y no diestra para los proyectos”.

Por su parte Colón Zavala comenta que “aunque la demanda por nuevos empleos ha comenzado a aumentar, y debe aumentar más, será por debajo de los 100,000 empleos estimados. Aun así, esto ayudará a poder crear las capacidades necesarias para ejecutar todo el trabajo que se avecina”.


¿Cómo se proyecta el mercado de venta de casas en los próximos meses? 

Para Colón Zavala, se debe experimentar un aumento adicional una vez comience el programa de vales para relocalización de familias. “Sin embargo, para que esto sea sostenible es importante la recuperación económica de Puerto Rico y que la misma logre revertir la emigración.  De lo contrario, veremos que este aumento en la demanda por vivienda nueva durará lo que duren los fondos federales”.

Rojo, por su parte, asevera que la pandemia ha despertado un segmento de compradores que quizás consideraban un mejor hogar o una mejor comunidad dónde vivir y luego del lockdown han salido en busca de vivienda. Esto, combinado con tasas históricamente bajas y dinero federal llegando a las casas, ha creado un movimiento positivo.  “Pero, hay que ser cautelosos, puesto a que estos factores son variables temporeras y del punto de vista económico (salvo el impacto de los fondos federales que sin duda tendrá efectos positivos por unos años en la economía) no hay una agenda económica sostenible que nos encamine a mediano y largo plazo”, dijo.

El impacto en la fuerza laboral de la industria de construcción y los protocolos para minimizar el riesgo de contagio

El Presidente de los Constructores indica que “como todo sector industrial en el país, la pandemia nos afectó en la medida en que, durante varias semanas, se paralizaron todas las actividades económicas. Sin embargo, en la Asociación trabajamos a tiempo un plan de reactivación, cumpliendo con estrictos protocolos de seguridad. Una vez se ordenó el reinicio de los trabajos de construcción, pusimos en marcha nuestro plan y los resultados han sido positivos. Los ajustes que hemos realizado, en términos de seguridad, nos ha permitido continuar nuestros proyectos sin contratiempos y protegiendo la salud de los trabajadores y sus familias”.

“Al momento, aunque en Puerto Rico se ha experimentado un alto grado de contagio comunitario, no se han reportado mayores incidentes en la industria.  Los estudios y la práctica indican que la industria de la construcción es de las que menos riesgo de contagio por COVID19 tiene debido al distanciamiento social y el uso de equipo de protección personal”, dijo por su parte Colón Zavala.

Además, el manejo de los protocolos de seguridad ha sido un reto que el sector privado, en su mayoría, ha podido implementar. “No obstante, las medidas son costosas y requieren un gran esfuerzo de gerencia para mantenerlas vigentes y así proteger a nuestros empleados”, afirma Rojo.

Panorama de vivienda: ¿Cuál es la necesidad existente? ¿Cuál es el mayor reto?

“La necesidad de vivienda en Puerto Rico es de aproximadamente 3,000 unidades de nueva construcción por año sin contar con los desastres naturales recientes.  Esto es el doble de lo que la industria ha estado produciendo.  Debido a esto hay oportunidades de crecimiento y expansión en la industria”, afirma Colón Zavala, al añadir que la mayor demanda está a precios por debajo de los $150,000.  El reto más grande será producir vivienda a estos precios y mitigar los aumentos en costos que se han estado experimentando en los últimos años.

Según Rafael Rojo, el 55% de las viviendas en la Isla siguen siendo construidas por individuos, de manera informal, por lo que alcanzar el nivel óptimo de vivienda segura y digna, es difícil. “La oportunidad más grande que históricamente tenemos para erradicar esa vivienda es ahora con la cantidad de fondos federales asignados a Puerto Rico”.

Por su parte, Alfredo Martínez-Álvarez, Jr., sostiene que “se va a lograr. Hay fondos asignados de CDBG-DR para la Reconstrucción, Rehabilitación y Reubicación (R3).  En Puerto Rico, un problema grande es la vivienda informal y en áreas susceptibles de alto riesgo. Además, hay que añadir las casas que sufrieron daños causados por los terremotos.  Tenemos una necesidad grandísima de crear viviendas resilientes y resistente”.

Un momento lleno de retos con nuevas medidas y protocolos han hecho que la industria siga adaptándose para suplir viviendas a un mercado distinto.

¿Qué opciones hay para aquellos que no tienen los ingresos para adquirir una vivienda?

Según Colón Zavala, un mercado que ha sido emergente en Puerto Rico en los últimos años es la vivienda de alquiler subsidiado.

“Estos proyectos con ayuda del Departamento de La Vivienda Federal o el Departamento de Agricultura Federal, permiten que personas de cierto grado de ingreso puedan acceder vivienda segura.  En los últimos tres años se han desarrollado proyectos que combinan vivienda con subsidio en el alquiler con las de mercado (o sea sin subsidio).  Estos proyectos de financiamiento y uso mixto aumentan el acceso a vivienda segura”.

Rafael Rojo concuerda en que existen varios programas para comprar o alquilar una vivienda que asisten a los compradores o los constructores a producir viviendas de bajos ingresos.  “Muchos de estos programas, con la crisis fiscal local se habían dejado sin presupuesto.  Parte de los fondos federales, tras los huracanes Irma y María han servido para alimentar algunos de estos programas, como el Low Income Housing Tax Credit que permitirá varios proyectos de alquiler para asistir a esos sectores, y también se han reactivado programas que aportan al pronto pago y gastos de cierre para ciertos sectores de la población”.

El trabajo remoto, ¿ha creado la urgencia de adquirir una vivienda? 

“Tomando en consideración que la familia promedio puertorriqueña es más pequeña y ante esta nueva realidad, debemos repensar los espacios y provisiones que se proveen.  Habrá que considerar un espacio para el trabajo y/o estudio remoto de modo que podamos acomodar esas tendencias que han llegado para quedarse”, comenta Emilio Colón Zavala.

Rafael Rojo, por su parte, menciona que muchas personas visitan oficinas de venta buscando las conveniencias de conexiones estables y rápidas de internet, espacios adicionales en las casas para habilitar una oficina y se siente un nivel de urgencia en las personas para poder contar con estas facilidades.

El mercado de vivienda y la necesidad de vivienda: ¿son iguales?

Economista Joaquín Villamil, CEO de Estudios Técnicos

Según Villamil, estos son conceptos distintos. El mercado dependerá de la capacidad económica y del crecimiento en empleos e ingresos, mientras que satisfacer la necesidad de vivienda dependerá de la disponibilidad de recursos del gobierno y de su capacidad de financiar la construcción de vivienda de interés social.

A pesar de que Villamil concuerda en que los fondos CDBG-DR son importantes, “no se puede obviar que los programas de vivienda asequible requieren que las personas tengan alguna capacidad económica”.

“El mercado de nuevas viviendas se ha contraído desde al menos hace 10 años. En el 2006 se vendieron unas 13,000 nuevas unidades de vivienda mientras que en el 2019 solo se vendieron una 2,300, y este año serán aún menos. La explicación de esta trayectoria tiene varias dimensiones. La caída de la población y su envejecimiento son, posiblemente, el factor más importante. Además, un indicador de la demanda por nuevas viviendas es la formación de hogares. Del 1970 al 2000 los nuevos hogares promediaban sobre 20,000 anuales; del 2000 al 2010, el número bajó a 11,000 y del 2010 al 2020 la cifra se reduce a unos 2,000.

Villamil también menciona que el cambio en el mercado de vivienda ha sido tan intenso que hablar de precios no provee una base robusta para propósitos de evaluarlo. “En el último año ha habido ventas de unidades con precios muy elevados en sectores de la Isla como Dorado, Condado y uno que otro lugar que distorsionan ese indicador. Son muy pocas las unidades con precios tan altos, pero en vista de que el resto del mercado es reducido, tienen un peso inmenso en el promedio. A junio del 2020, el total de nuevas unidades de vivienda vendidas en los primeros dos trimestres no supera las 300 unidades, la mayoría con precios por debajo de $150,000.

¿Qué nos dice sobre el futuro de la industria de construcción de hogares?

“Lo primero es que será, al igual que la economía, una industria más pequeña, aunque la reconstrucción de María y de los terremotos podría proveer un estímulo por dos o tres años. Sin embargo, la construcción de vivienda será un proceso más fragmentado que hará muy difícil absorber los cerca de $5,000 millones que CDBG-DR asigna para vivienda”.

En cuanto a la vivienda de mercado, Villamil comenta que no es razonable pensar que se recuperen los niveles previos al 2010. Esto obligará a la industria a plantearse qué oportunidades existen, aún en las condiciones actuales y previstas, tanto económicas como demográficas y, en efecto, reinventarse para una realidad muy distinta.

“Puerto Rico está sobre-dimensionado y habrá que re-dimensionarlo de acuerdo con una población mucho menor y una economía más pequeña. Solo hay que recordar que en el 2000 se proyectaba que para el 2020 la población sería de 4.0 millones y no 3.1 millones como se estima actualmente, aunque el número exacto se sabrá con el Censo. Aún reconociendo su importancia en el futuro inmediato, los fondos federales han recibido tanta atención del sistema político y del sector privado que han opacado la necesidad de abordar lo que será, y lo que queremos que sea Puerto Rico, a mediano y largo plazo”, concluye Villamil.