Es hora de comenzar la mitigación

1ero de junio de 2018 – Recientemente, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano Federal (HUD) anunció la asignación de $18,400 millones para el programa CDBG-DR en una movida histórica para la nación estadounidense. Junto a las asignaciones anteriores de $1,500 y $9,000 millones, el programa tendría un total actualizado de $28,900 millones. Con estas asignaciones Puerto Rico cuenta con los recursos para lograr cambios significativos en el sector de vivienda. Luego de casi siete meses del paso del huracán María, se hace necesario que las iniciativas de mitigación comiencen a materializarse.

La construcción de vivienda en Puerto Rico se ha caracterizado por problemas de acceso a cumplimiento con los códigos que rigen esta actividad. Cerca del 55 por ciento, se realiza por la vía informal por una multiplicidad de razones. Estas construcciones sufrieron desproporcionadamente más daño por el paso de los huracanes del 2017 que las construidas formalmente. Datos de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias(FEMA) apuntan a que el 98 por ciento de las viviendas que construyeron con sus debidos permisos tuvieron poco o ningún daño. Esto es independientemente del código de edificación que aplicaba al momento de la construcción. Estos datos solo refuerzan la importancia de construir en cumplimiento con los códigos de edificación y los reglamentos de planificación.

No nos engañemos, las cerca de 35 mil familias que perdieron su hogar, y las sobre 180 mil que tuvieron algún otro tipo de daño, necesitan resolver su problema habitacional.  Si no tienen los recursos para obtener (o construir) una vivienda formal y planificada acabarán haciéndolo otra vez de manera informal. Mientras más tarde lleguen las ayudas y los programas, mayores probabilidades a que se repitan nuestros problemas. Y lo peor es que ya esto ha pasado anteriormente.

Uno de los requisitos de las agencias federales para acceder los fondos asignados por FEMA o HUD es tener un código de edificación con requisitos de comportamiento similares a los promulgados por el código modelo del Consejo Internacional de Códigos (ICC) en su edición más reciente. Envolverse en la adopción de un nuevo código toma más de un año para hacerlo apropiadamente.

Por otro lado, debido a cambios en factores para calcular cargas en los códigos modelo del 2018 promulgados por el ICC, resulta que el código de edificación adoptado en Puerto Rico en el año 2011 es más conservador. Para obtener las presiones de viento correspondientes a 145 millas por hora especificadas en el código vigente, habría que utilizar velocidades de viento equivalentes a 190 millas por hora en el código propuesto. Gracias a esto, el código vigente cumple con el requisito antes expresado.

La Asociación de Constructores ha apoyado el que se acepte el código de edificación vigente como adecuado para propósitos de los programas de mitigación. El proceso de revisión que se lleva a cabo desde enero de esta manera podrá continuar su proceso normal sin presiones de tiempo adicionales.

Fuente: https://construccionelnuevodia.com/noticia/es-hora-de-comenzar-la-mitigacion/

Cómo maximizar beneficios de subvenciones federales

25 de mayo de 2018 – Recientemente se publicó el borrador del plan de acción para el uso de fondos de la primera asignación bajo el programa Subvención en Bloque para el Desarrollo de la Comunidad (CDBG, por sus siglas en inglés), para los primeros $1.5 billones asignados a Puerto Rico. Se trata de un plan abarcador, que representa un paso en la dirección correcta para atajar el problema de habitación en la Isla. Por lo tanto, es muy necesario que trabajemos para maximizar sus beneficios y evitar que se pierdan fondos.

En ese sentido, el plan de acción debe incluir como criterio de elegibilidad un ingreso familiar por año máximo de 120% del ingreso medio para la región para beneficiar principalmente a familias de bajos o moderados recursos y en cumplimiento con los requisitos establecidos por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés). El requisito varía de acuerdo al municipio en que se encuentren las familias que sufrieron daños. Este ingreso se calcula de acuerdo a la encuesta comunitaria del censo, ajustado por varios factores como el índice de cambios a precios al consumidor de la nación estadounidense completa. Hacerlo por menos sería limitar los programas solamente a familias que estén bajo el nivel de pobreza nacional y limitaría mucho los beneficiarios de los programas.

Se incluye un programa de reconstrucción, rehabilitación y adquisición de viviendas afectadas. Este programa persigue la reparación de viviendas que hayan recibido daños menores al 50% del valor de la propiedad. Si los daños superan el 50% del valor, entonces aplicaría la reconstrucción de la vivienda o la adquisición de una en el mercado, sea nueva o existente (incluyendo reposeídas), si la propiedad queda en área susceptible. Es importante que estas reparaciones o construcciones cumplan con el código de edificación y se implanten medidas de resiliencia para mitigar daños por futuros desastres naturales. La adquisición de una unidad será mediante el otorgamiento de un vale para que los beneficiarios puedan comprar una vivienda de acuerdo a un inventario de unidades cualificadas por el Departamento de la Vivienda.

Por otro lado, se propone un programa para atender la morosidad en los pagos de hipotecas para evitar ejecuciones. Para beneficiarse de este programa, la morosidad debe haber sido causada por impactos del huracán María. Este programa ayudará con el pago de principal, intereses, impuestos y seguros por un máximo de 18 meses o $20,000. Se persigue con este programa la permanencia de los beneficiarios en su hogar. Para esta primera asignación, es importante resolver este problema de modo que se evite ejecuciones y reclamaciones a los seguros hipotecarios.

De acuerdo con el Estudio de Vivienda de la Asociación de Constructores, hasta junio de 2017 había 15,509 viviendas en proceso de ejecución. La moratoria a ejecuciones luego del huracán María vence en julio próximo. También, había cerca de 382,000 hipotecas con un valor promedio aproximado de $172 mil.

Para maximizar el número de familias a impactarse es importante que se evalúen los requisitos de elegibilidad de acuerdo a la mora en deudas hipotecarias. Si los requisitos de ingresos máximos son muy bajos, se limitará grandemente el número de beneficiarios.

Para ayudar con el problema de servicio confiable de energía eléctrica agravado desde el año pasado, se crea un programa para brindar acceso a resiliencia energética a personas de escasos o moderados recursos. Este programa brindará vales a beneficiarios para que puedan adquirir sistemas de energía renovable de suplidores e instaladores cualificados. El vale será por un valor máximo de $6,000.

Existen otros programas dentro del plan de acción que incluyen ayudas a Pymes y programas de orientación a la comunidad en cuanto a vivienda respecta además de entrenamiento a la fuerza laboral. Además, existen otras alternativas para mejorar nuestra infraestructura y desarrollo económico, que podrán tener incluso mayor impacto cuando se tomen en consideración las otras asignaciones realizadas por HUD.

Por primera vez tendremos una cantidad de recursos que nos ayudarán a construir un Puerto Rico mejor al que teníamos antes de los huracanes.

Fuente: https://www.elvocero.com/actualidad/c-mo-maximizar-beneficios-de-subvenciones-federales/article_7297a850-602b-11e8-b5f0-a76a20c2737a.html

Emilio Colón Zavala erige su ruta hacia una construcción segura

20 de mayo de 2018 – La industria de la construcción lleva más de 10 años en dramática contracción, y en el área de vivienda ha llegado a estar en modo de supervivencia. A las pocas horas de pasar el huracán María, se hizo evidente que para la recuperación de Puerto Rico iba a ser necesaria una reactivación potente de todo el gremio. Al ingeniero Emilio Colón Zavala le ha tocado dirigir una de las principales organizaciones de la industria, la Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR), precisamente en esta coyuntura, que puede implicar el resurgimiento de lo que fue uno de los principales motores económicos de la isla. Pero para Colón Zavala, una bonanza verdadera requiere ayudar a “romper el círculo vicioso” de la reconstrucción informal e insegura, como pasó después del huracán Hugo y Georges. “Quiero que la percepción de la gente de cómo construir de manera adecuada cambie, que tengan las herramientas, que aprendamos del pasado y no repitamos los mismos errores”, expresó Colón Zavala.

Cuando a ocho meses del huracán miles de familias aún no tienen con qué mitigar o reconstruir sus viviendas dañadas, ¿cómo planifica concretizar su deseo de que menos personas resuelvan sin pensar en la seguridad de cara al próximo desastre?

Va a ser casi un trabajo de evangelización.

Cuando compras un mueble para montar, las instrucciones explican paso a paso con imágenes, no hacen falta ni palabras. Pero entonces la gente compra una ventana y no tiene ese manual. En las universidades con Escuela de Derecho hay una clínica legal. Si eres indigente,  alguien te va a ayudar a ir al tribunal. Tienes manera de hacerlo, tienes acceso. Pero eso no existe en la ingeniería y la arquitectura, cuando de la construcción depende la vida de mucha gente. Entonces, ¿cómo lo hacemos? En la ACPR tenemos conversaciones con la UPR (Universidad de Puerto Rico) para desarrollar un mecanismo similar con estudiantes, bajo supervisión profesional. Muchos negocios han sufrido también el embate de María.

¿Cómo les ha ido a los socios de la ACPR?

Con todo, ya ha habido cierta mejoría en la venta de vivienda. Nos empezamos a dar cuenta de que la gente empezó a ir a los proyectos más de los que iban antes. Con más tráfico, las opciones han aumentado también. Para algunos que temían adquirir una vivienda por la devaluación de las propiedades, se ha convertido en un tema de seguridad, no solo de precio. Llega gente con la carta de FEMA de que les concedieron ayuda individual y nos dice que no quieren reparar su casa, sino tener una nueva en otro lugar. Surgió la pregunta de si eso era siquiera posible. FEMA ha dicho que lo tratan caso a caso. Ahora, los que hacen trabajo en el gobierno han tenido problemas con el pago, como han denunciado los contratistas (de la Asociación de Contratistas Generales). Hay proyectos que se han postergado. Algunos están empezando ahora. Ha habido un desfase en gente que ha aplazado mejoras por los temas del huracán y es ahora que se está empezando a ver una mejoría en ese tema. ¿Les afectó la migración? —Algunos sacaron a su familia temporeramente, pero todos han vuelto a operar y están más o menos estabilizados.

¿Qué reportan en cuanto a acceso a materiales de construcción y mano de obra?

Hay dificultad para conseguir mano de obra. Lo que ha pasado en el mercado de empleo es que hay mucha gente que ha dejado el trabajo para irse a trabajar con FEMA u otras oportunidades de disaster relief, aunque sea por una cosa temporera. Ciertos profesionales también han empezado a escasear. Los materiales están escaseando porque la gente está reconstruyendo. Muchos se está yendo a la montaña. Y eso es ahora, imagínese cuando empiecen a fluir los fondos federales de verdad.

La Junta de Supervisión Fiscal ha estimado que solo 12 centavos de cada dólar de ayuda tendrá impacto directo en la economía local. ¿Qué hace la ACPR para promover que más empresas, suplidores y profesionales de aquí se contraten en las obras que se emprendan con fondos federales?

La gente del gobierno federal dice que el local no tiene capacidad porque no ha removido, por dar un ejemplo, tres millones de yardas cúbicas de escombros en cinco años. Por favor, claro que no. Pero la realidad es que, de la mano de cada desastre y de FEMA, vienen compañías y suplidores que viven de eso, del desastre. Ellos se aseguran que están primeros en la fila. Los federales vienen con una receta y no quieren desviarse del libreto. Es como tratar de mover una pared. Es bien difícil. Por eso, nuestra estrategia ha sido concentrarnos en proponer programas, que tengan soluciones de mercado, con requisitos lo más sencillos posibles.

¿Considera entonces un logro que la propuesta de la ACPR de establecer un programa de vales para adquirir vivienda segura figure en el plan de acción que presentó el Departamento de la Vivienda para el uso de los fondos CDBG­DR?

Es un logro en la medida que podamos implantarlo bien. Que logremos maximizar el número de gente que pueda beneficiarse de los asignaciones significativas que se han anunciado, que los fondos no acaben perdiéndose porque, como pasó después de Georges, ya mucha gente había resuelto. Por eso, el tiempo no es nuestro aliado. En el tema de infraestructura tampoco, porque si no se arregla la energía y las carreteras a tiempo, nos va a costar. Además de las trabas que plantea sobre estilos arraigados en el gobierno federal, ¿cómo ve la capacidad local para acometer la reconstrucción? —Si hay capacidad para el 100% de lo que viene, tengo que decir que no necesariamente, aunque la industria aquí ha sido muy resistente, es muy profesional y con alta capacidad técnica. Sí creo que tenemos la oportunidad de tener otro “Manos a la Obra”, el de nuestra generación. Pero el tema burocrático es enorme. Creo que el sentido de urgencia los colegios (profesionales) lo tienen, el tercer sector lo tiene. El gobierno estatal tiene también urgencia, pero el gobierno federal no tanto.

Lee la entrevista completa: https://www.elnuevodia.com/negocios/economia/nota/emiliocolonzavalaerigesurutahaciaunaconstruccionsegura-2423202/

Asociación de Constructores de Puerto Rico se une al reclamo de diálogo

19 de mayo de 2018 – Luego de la reunión entre el gobernador, los presidentes legislativos y el presidente de la Junta de Supervisión Fiscal, la Asociación de Constructores de Puerto Rico se unió a varios grupos del sector privado en exhortación a que se logren acuerdos que eviten un tranque en la operación del Gobierno y en la recuperación económica de Puerto Rico.

“Ayer recibimos con esperanza la noticia de la reunión convocada por el gobernador para comenzar un diálogo que culmine en consensos entre el gobernador, la rama legislativa y la Junta. Para el sector privado es vital contar con la certeza jurídica para aportar en el desarrollo y la recuperación de nuestra economía. Puerto Rico necesita este diálogo y que se logren consensos con el Gobierno para poder encaminar el desarrollo económico y la reconstrucción de Puerto Rico”, expresó el presidente de la Asociación de Constructores, el ingeniero Emilio Colón Zavala.

Además, Colón Zavala expresó que “es importante resolver cualquier diferencia que puedan tener el Gobierno y en la Junta, para concentrarnos en las transformaciones necesarias, en consenso, y que son vitales para nuestra recuperación, como son la reforma energética y la reconstrucción de Puerto Rico”.

Fuente: https://construccionelnuevodia.com/noticia/asociacion-de-constructores-de-puerto-rico-se-une-al-reclamo-de-dialogo/

Asociación de Constructores pide revisar el nuevo modelo contributivo

14 de mayo de 2018 – El presidente de la Asociación de Constructores, el ingeniero Emilio Colón Zavala, advirtió hoy que el nuevo modelo contributivo impulsado por la administración de Ricardo Rosselló debe incluir medidas que promuevan el desarrollo económico e incentiven la inversión de capital en la Isla. El ingeniero recomendó, igualmente, revaluar el aumento en costo de cumplimiento que incluye la medida por los requisitos de estados auditados, informativas y planillas adicionales.  “Ello debe examinarse con extrema cautela por la fragilidad de muchas empresas, particularmente pequeñas y medianas empresas que aún se estabilizan ante la crisis social y económica postMaría”, expresó Colón Zavala en una ponencia escrita.

Colón Zavala estuvo representado por el licenciado Cristian Bernaschina, miembro de la Junta de Directores de la Asociación. A su vez, resaltó la importancia de reducir las tasas corporativas como un instrumento para estimular el crecimiento de la economía y fomentar la inversión. También le advirtió al Legislativo sobre la importancia de mirar esta medida en conjunto con el Nuevo Código de Incentivos – proyecto que aún no ha sido radicado-  y con los cambios propuestos al sistema contributivo municipal. “Al presente la Asamblea Legislativa está considerando múltiples cambios a las contribuciones municipales, sin un nexo lógico ni estar integrados en un modelo unitario que de sentido a los cambios propuestos”, señaló Colón Zavala.

Rechazaron una nueva reducción a la deducción por intereses hipotecarios, ya que dicha acción podría desalentar la adquisición de viviendas. “Derrota la inversión individual que más familias pueden hacer en bienes raíces, limitando nuestra capacidad para satisfacer la gran necesidad de vivienda adecuada en el Departamento de Hacienda rendirá informe a la Junta de Supervisión Fiscal ENTRETENIMIENTO Wisin recibirá una exención contributiva bajo la Ley 20 NOTICIAS Los presidentes legislativos reiteran oposición a medidas de austeridad.

El gobierno recuerda a la Junta que aún se trabajan las enmiendas de la reforma contributiva escenario post-María y limita las oportunidades para alcanzar un desarrollo más optimo en el sector bancario”, expresó el presidente de la Asociación. Entre las enmiendas que propusieron durante la vista pública ante la Comisión cameral de Hacienda, presidida por Antonio “Tony” Soto, está una reducción mayor en las tasas corporativas y de individuos, la consolidación de las radicación de IVU a nivel estatal y municipal y que se fomente el ahorro, especialmente entre aquellos empleados que no pueden aportar a un sistema 401-k.

Fuente:  https://www.elnuevodia.com/noticias/politica/nota/asociaciondeconstructorespiderevisarelnuevomodelocontributivo-2422175/

Se hace urgente la mitigación en el hogar

1ero de mayo de 2018 – En las pasadas semanas hemos estado hablando sobre la necesidad de que se comiencen los proyectos y acciones de mitigación, además de la urgencia de que se solucione el problema habitacional a aquellas personas que sufrieron los estragos de los huracanes del pasado año. En muchos casos, y debido a la dilación con la que se reciben las ayudas federales, se está reconstruyendo sin cumplir con el ordenamiento establecido para nuestra industria. Sin embargo, a menos de un mes de comenzar oficialmente la temporada de huracanes, es muy importante que estemos preparados.

Empecemos con las áreas más vulnerables: puertas y ventanas. Debemos asegurarnos de que los anclajes están en buen estado. Aunque no hayan sufrido daños, los mismos podrían haberse soltado y estar débiles ante una próxima tormenta. Además, hay que cotejar el sellado entre la estructura y los marcos.

Es esencial verificar los techos. Primero, estos deben tener sus drenajes limpios. Segundo, los equipos que se encuentran en el mismo deben tener sus tensores bien anclados al techo dado a que podrían convertirse en proyectiles.

Actualiza tu plan de contingencia. En el caso de que surja algún daño durante la emergencia, designa un área segura donde refugiarte. Si tienes que abandonar la estructura, determina un punto de encuentro con tus seres queridos.

Si vives en un área susceptible a inundaciones o deslizamientos, considera seriamente pasar la emergencia en un refugio o en el hogar de un familiar. No pongas en riesgo tu vida. Considera no pasar la tormenta solo en tu casa. El apoyo mutuo entre familiares y miembros de la comunidad es crucial.

Adquiere un cargador solar para tu teléfono móvil. De esa manera no tendrás que depender necesariamente de energía eléctrica para comunicaciones. Llena tu tanque de combustible y ten dinero en efectivo para varios días. Finalmente, ten suficientes comestibles para varias semanas. Estos deben ser fáciles de preparar y, preferiblemente que no necesiten refrigeración.

Al final del día, la planificación familiar es lo más importante y lo que mejor está sitiado en nuestro círculo de influencia. Como decimos por ahí, el ejemplo comienza por la casa.

Fuente: https://construccionelnuevodia.com/noticia/se-hace-urgente-la-mitigacion-en-el-hogar/

El huracán no perdonó lo que estaba mal construido

22 de abril de 2018 – Con una estela de más de 515,000 residencias dañadas, el huracán María ha desnudado la realidad de que en Puerto Rico hay escasez aguda de vivienda segura y al alcance de quienes la necesitan.

“Los huracanes Irma y María desvelaron las inequidades en la vivienda. Más de la mitad de la construcción se hace de manera informal. No se siguen códigos ni mejores prácticas ni se obtienen permisos”, resumió Emilio Colón Zavala, presidente de la Asociación de Constructores (ACPR). Antes de estos desastres, la construcción informal –que se estima conforma 55% del total de inventario de vivienda– conllevaba consecuencias “mínimas”, a lo sumo una multa. “Así que la gente de cualquier nivel económico literalmente prefiere pedir perdón que pedir permiso”, comentó Colón Zavala.

Sin embargo, ante el azote de un huracán catastrófico y de las marejadas ciclónicas, “no se puede negar la importancia de construir en cumplimiento con los códigos de edificación”, resaltó Vanessa De Mari, secretaria de la ACPR. “El huracán no perdonó lo que estaba mal construido. Esa es la experiencia, la gran lección de María”, subrayó.

La evidencia está en los números preliminares de la Agencia Federal de Manejo de Emergencias (FEMA): 98% de las viviendas que no sufrieron daño fueron construidas con permisos, puntualizó Colón Zavala. “Cuál código estaba vigente no fue lo determinante, sino el hecho de que lo cumplieron”, destacó De Mari, tras contextualizar que de la vivienda existente, el 75% se levantó antes de 1980. Más aún, 99.5% de la vivienda actual se construyó antes de que en 2012 entrara en vigor completamente el código de 2011, vigente hasta la fecha. Esto implica que desde marzo de 2012 a diciembre de 2017, solo 6,400 o 0.5% de las unidades se han construido bajo el código actual. Este cuadro forma parte de los hallazgos del Estudio de Vivienda (EV) que la ACPR le comisionó a la firma Estudios Técnicos en 2017. Como estaba pautado para culminar en septiembre, la ACPR pidió incluir los efectos iniciales del desastre y proyectar cómo alteraría el mercado y sus necesidades, indicó Colón Zavala.  “Al final del día, el papel aguanta todo lo que uno le escriba. El problema central es cumplimiento”, subrayó Colón Zavala.

Sin embargo, aun cuando al sobrevolar la isla se observan miles de toldos azules y se documenta la masiva emigración de familias por falta de albergue adecuado, los líderes del gremio advirtieron que la burocracia y el hábito de hacerse de la vista larga están propiciando que se repitan los mismos errores que se cometieron después del huracán Georges en 1998, cuando 31,000 familias quedaron sin hogar, aunque solo se reportaron daños moderados y severos en unas 100,000 viviendas. “¿Cuándo vamos a romper el ciclo vicioso? Llegó la hora de ejecutar”, fue el llamado de Colón Zavala.

Para lograrlo, recomendó que las agencias estatales y federales sean lo más ágiles posibles en el desembolso de fondos, para evitar que más personas necesitadas de resolver su necesidad opten, de nuevo, por la autoconstrucción sin permisos y en la misma ubicación en la que sus familias estuvieron en riesgo de perecer. “El momento es ahora. Que no sea que cuando lleguen las agencias la persona diga ‘ya yo resolví como pude’”, advirtió Alfredo Martínez, vicepresidente de la ACPR. Entre las recomendaciones del EV, figura un programa de vales para que los damnificados puedan usar la ayuda asignada para adquirir una vivienda que cumpla con códigos y ubicación segura.

Fuente: https://www.elnuevodia.com/negocios/economia/nota/elhuracannoperdonoloqueestabamalconstruido-2416423/

Rebuilding Puerto Rico After Hurricane Maria

April 4, 2018 – Winston Figueroa and his family had eaten nothing but hot dogs and bread for a week. The home he shared with his wife, Debruska Hurtado, and their two children, Christall, 24, and Sebastian, 15, was pitch black. But he couldn’t change that now if he tried. A man of faith, Winston lay awake that night last fall and asked God for guidance.

“What am I supposed to do now?”

Before Hurricane Maria made landfall in Puerto Rico on Sept. 20, 2017, Winston and his family had lived a fairly normal life in Bayamón, not far from San Juan. He was a welder by trade but, due to a spinal cord injury, was forced to switch professions less than a year before. He owned and operated a food truck in the area that, he says, served the biggest hamburger you could buy for $5.

But now things had changed. For more than a day, the Category 4 storm had unleashed winds and floods the island’s residents had never seen. With no electricity or running water, and with no idea how long it would take for the utilities to be restored, Winston knew he and his family would have to make a decision: Leave their friends, their livelihoods, and the only home their children had ever known and move to the mainland United States, or hunker down in Bayamón with hopes that life would return to normal soon.

In mid-October, the decision was made. The Figueroa family arrived in New York City and was placed in a shelter.

Puerto Rico Building
The exact numbers from Maria’s damage weren’t yet known as multifamily executive went to print, but Emilio Colón Zavala, president of the Puerto Rico Builders Association, says the devastating storm damaged 250,000 housing units, including 35,000 that were destroyed.

In the hours and days after Maria battered Puerto Rico, Michael Costa, president and CEO of Gardena, Calif.–based Highridge Costa Housing Partners (HCHP), and his team tried to get in touch with someone at one of the company’s three properties on the island. “[After Hurricane Maria hit], we were obviously worried,” he says. “We literally couldn’t get one ounce of information for about three weeks. The first info we got was from people going online and searching for overhead satellite and drone shots.”

 A full 98% of the homes FEMA assessed after Maria that were built to any code sustained little to no damage.

Source: Federal Emergency Management Agency

Thanks to those aerial images, Costa could tell that HCHP’s properties had held up well structurally in the storm.

When HCHP built the properties in the mid-2000s, it did so with major hurricanes in mind. “We built what we thought could be the most sturdy project we could,” Costa says. “We literally built two-story, solid-concrete, poured-in-place walls and solid-concrete, poured-in-place roof systems—literally like a giant concrete box.”

The communities, which each offer 120 units of affordable senior housing and are located in rural areas, don’t have windows. As Costa explains, HCHP installed shutters instead because of the potential for high winds and because many residents were already accustomed to shutters. “We built that shell in a manner that, no matter how high those winds got, we were just basically not going to have any damage,” he adds.

When Maria hit, affordable housing developer McCormack Baron Salazar (MBS) was building two apartment communities in Puerto Rico and was about to close on a third. The St. Louis–based firm was selected by HUD and the Puerto Rico Department of Housing to build about 560 mixed-income units on the island.

None of the construction sites were heavily damaged during the storm, MBS president Vince Bennett says, noting that the “buildings were designed to withstand a direct hit by a Category 4 storm” through the use of hurricane-rated doors, windows, roofs, and structures. The first community in Hato Rey, Renaissance Square, is made up of 140 units and was completed in February.

But thousands of structures on the island, like the ones the Figueroas’ neighbors were living in, didn’t fare as well.

On a trip to the island in December, Randy Noel, who is serving as this year’s chairman of the board for the National Association of Home Builders (NAHB), was particularly struck by what he saw in the community of Toa Baja, which sustained 11 feet of floodwaters during Maria. Every structure built of wood was ruined, he noticed, while the structures built of concrete were standing, though most had suffered roof and window damage.

Puerto Rico has adopted some of the toughest building codes in the U.S., but its housing stock was still vulnerable when Maria swept ashore. According to Zavala, 55% of the island’s housing stock was built “informally,” meaning without the proper permits and not to the island’s building code, which stipulates that structures must be able to withstand wind speeds of at least 145 mph.

“What we’ve seen in terms of damages since the hurricane is that homes that were built according to the existing building code were significantly less damaged than the ones that were built noncompliant to code,” Zavala says, citing a stat from the Federal Emergency Management Agency that says 98% of the homes it assessed after Maria that were built to any code sustained little to no damage.

 Fifty-five percent of Puerto Rico’s housing stock was built ‘informally,’ meaning without the proper permits and not to code.

Source: Puerto Rico Builders Association

Gary Ehrlich, senior program manager of structural codes and standards at the NAHB, says that since 2000, when the first editions of the International Building Code and International Residential Code were published, structures built to more modern codes have fared much better than those “built to some legacy codes or not constructed to a building code at all.” (Click here for expert tips on how to minimize storm damage to your properties.)

In the U.S., roughly 60% of communities have a building code in place, Ehrlich says, and the ones that don’t are typically in rural areas that lack the resources to enforce one.

Tough Choices
In Bayamón, the Figueroas rode out the storm inside their concrete-roof home and made out fine. But many of their neighbors who lived in less-sturdy homes suffered major property loss.

In the days following Maria, using their food-truck supplies, the Figueroas cooked hot dogs on a propane grill and prepared food for neighbors in need. Winston collected rainwater to bathe his father, who lived with the family and suffers from Alzheimer’s, and waited in hours-long supermarket lines only to find when he got to the front that there was no food left. It was a tough decision, Winston told Multifamily Executive in February, but it was the right move for his family to head to New York.

Since the storm, thousands of Puerto Ricans have made similar decisions, and thousands more will do the same in the coming months and years. “It’s really hard when you have everything and then you have nothing,” Winston says.

The Center for Puerto Rican Studies, based at New York’s Hunter College, estimates that Puerto Rico may lose up to 470,335 residents, or 14% of the population, from 2017 to 2019. Jennifer Hinojosa, research associate and data center coordinator for the organization, estimates that between 114,000 and 213,000 Puerto Rico residents will leave the island annually in Maria’s aftermath.

“When it comes to rebuilding Puerto Rico—literally rebuilding Puerto Rico—the depopulation is going to have a major effect at all social [and] economic levels,” Hinojosa says. “If a majority of the school-age children leave Puerto Rico, what’s going to happen five or 10 years from now?”

From 2017 to 2019, the Center for Puerto Rican Studies estimates, 22,710 to 42,771 school-age children will migrate from Puerto Rico to the U.S. mainland with their families. This population loss, while increasing, is nothing new for Puerto Rico. The island’s economy has struggled for more than a decade, and from 2006 to 2016 it lost more than 525,000 net migrants, Hinojosa’s organization reports.

By 2016, there were 5.5 million stateside Puerto Ricans while the island’s population had fallen to about 3.4 million residents. The overwhelming reason why people are leaving the island, the Center notes, is to search for jobs or to relocate for employment reasons.

Victor Martinez, who moved to New York from Puerto Rico five years ago, launched an organization called Diaspora for Puerto Rico with a couple of friends after Hurricane Maria hit. The aim of the group is to help displaced Puerto Ricans get information they need when they arrive in the mainland U.S. Diaspora for Puerto Rico has worked with more than 200 families, including the Figueroas, mainly in the New York City area.

Martinez knows how difficult it can be to leave home, but fleeing a natural disaster can compound the emotion. “We’re not exactly telling people to move, because we know that it’s difficult for Puerto Rico,” he says, “but at the same time, the people are looking out for their own benefit and that’s important. You can love your country and all that, but then you’re going to look for what is best for your family.”

What was best for the Figueroas was to pack up their belongings and move to New York. While they left out of necessity, they had no idea just how prescient that decision would prove to be.

Christall, who had graduated college in Puerto Rico, was looking to obtain a master’s degree in forensic science in New York when she felt a pain in her neck in November. After an MRI, doctors found a lesion on her brain and another on her spine and diagnosed her with multiple sclerosis. From her hospital bed on Manhattan’s West Side, she told multifamily executive that the move to New York had literally saved her life.

“I can’t treat my condition in Puerto Rico,” she said, sitting up in her bed, her mother and brother at her side, citing New York’s superior medical facilities.

Future Prospects
The post-Maria recovery process in Puerto Rico is still in its early stages. When Winston spoke to the magazine in February, his neighbor in Bayamón had power restored to his home that day. But much of the island was still dark five months after the storm.

On Feb. 9, Congress approved nearly $90 billion in new disaster aid for U.S. states and territories ravaged by hurricanes or wildfires last year. According to The New York Times, that includes $4.8 billion to replenish Puerto Rico’s and the Virgin Islands’ Medicaid funds, $2 billion to restore the shredded power grid, and $9 billion for housing and urban development projects on the islands.

With financial resources heading to Puerto Rico, the problems Hurricane Maria highlighted with respect to the island’s housing stock may be improved upon.

 Each dollar invested in pre-disaster mitigation leads to an average $4 savings from avoided damages.

Source: Enterprise Community Partners

“Often, we find that these big climate events lift off the hood on communities’ internal machinations in terms of crisis points or ongoing issues, but storms will really expose them and aggravate the situation,” says Laurie Schoeman, senior program director, national initiatives, resilience, at Enterprise Community Partners, an affordable housing nonprofit based in Columbia, Md.

“Often, you find events do reveal community challenges that we have an opportunity through reconstruction to help solve for. Because if there’s money coming into a community, you can leverage that money to reconcile the challenges and differences,” she says.

As someone who has built resilient housing in Puerto Rico, Costa says there’s no reason for a development to be more than three stories high, since land is relatively inexpensive. Also, “going to this 100% concrete building is definitely a way to protect the investment from a long-term standpoint against those high winds they have down there,” he adds. Structures aren’t required to have concrete roofs in Puerto Rico, as long as the material can withstand 145 mph winds and other code requirements.

For MBS, Bennett says he’s open to developing more multifamily housing on Puerto Rico. “Given the demand, we hope to continue to seek opportunities to develop and build rental apartments that are designed to resilient standards. We think there’s a demand for high-quality rental housing in specific markets, like San Juan, that have a need for not only affordable housing but workforce and good-quality mixed-income housing,” he says.

Industry professionals, government agencies, and those who’ve lived through prior natural disasters expect the recovery process to take years in Puerto Rico. But after touring the devastation and meeting with stakeholders, the NAHB’s Noel is optimistic about the island’s future. “I think the Puerto Rican people will recover, because they’re hardworking,” he says. “They just need a little jump-start.”

Like each major climate event that upends thousands of lives, lessons will be learned from this one that will hopefully lessen the impact of future storms. But as Blackstone chief sustainability officer Don Anderson has seen over his time with the New York City–based firm, it’s tough to see the big picture after a catastrophic event.

“Because of the extent of the emergency and tragedy and recovery effort, it’s hard to pull out lessons in-cycle,” he says. “So, sometimes, we just go back to the old ways and say, ‘That was a horrible storm,’ instead of saying, ‘What did we learn and how do we move it forward so that other properties and humans don’t have to suffer so much?’ ”

That’s the task at hand in Puerto Rico.

Source: https://www.multifamilyexecutive.com/design-development/rebuilding-puerto-rico-after-hurricane-maria_o

Tratemos algo distinto para lograr desarrollo económico

16 de marzo de 2018 – Cuando en el año 2015 se trabajaba en el llamado Plan de Ajuste Fiscal y Desarrollo Económico, en la Asociación de Constructores nos dimos a la tarea de estudiar con detenimiento el proceso de obtención de permisos en Puerto Rico. También, buscamos en el informe sobre la Facilidad de Hacer Negocios del Banco Mundial otras jurisdicciones donde se calificó el renglón de evaluación de permisos de construcción mejor que en nuestra isla. Nuestra jurisdicción estaba 158 en el mundo, sólo Haití estaba peor en este renglón del Caribe.

Como resultado de nuestro examen, encontramos que el proceso aquí es demasiado fragmentado en comparación con jurisdicciones mejor calificadas. La manera más efectiva de mejorar la facilidad de hacer negocios, y por ende tener un mejor ecosistema empresarial, es tener un sistema más cohesivo en la toma de decisiones. Además, las estrategias para evaluar iniciativas deben tomar en consideración muchos factores en un conjunto. Por esto, sugerimos una consolidación de agencias gubernamentales de acuerdo a sus roles y a su toma de decisiones. Se sugirió consolidar bajo el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio las agencias con roles actuales o potenciales en el desarrollo económico, incluyendo aquellas con gestiones de apoyo. Entre ellas, la Junta de Planificación, OGPe. Instituto de Estadísticas, Agencias de Infraestructuras, Juntas Examinadoras, Departamento de Agricultura. Esta propuesta fue endosada por varias entidades como la Coalición del Sector Privado. También fueron adoptadas en plan publicado por el gobierno al amparo de la Orden Ejecutiva 2015-022.

Debido a esto, entendemos que el nuevo Plan, según ha sido anunciado por el señor Gobernador, es definitivamente un paso en la dirección correcta, para hacernos más eficientes y competitivos, afianzando el rol del gobierno como facilitador de la inversión y la creación de empleos. Además, esta nueva versión del Plan de Reorganización del DDEC, recoge y aborda los principios y propuestas principales contenidos en una propuesta de cambios sustanciales al sistema de permisos que la ACPR presentó en el 2015, como estrategia y mecanismo para hacernos más competitivos como jurisdicción.

La consolidación de servicios y funciones de diversas agencias como la Oficina de Gerencia de Permisos, la Junta de Planificación dentro de la nueva estructura del DDEC, resulta un paso de avanzada, al unificar la función del estado de planificar y autorizar las distintas actividades de construcción dentro de una visión y misión central de desarrollo económico bajo el liderato del DDEC. Estas acciones deben ayudar a mejorar la facilidad de hacer negocios en Puerto Rico sin perjudicar la necesaria protección de los recursos naturales. Una evaluación holística de propiedades precisamente permitirá finalmente balancear estas dos necesidades dada nuestra limitada extensión territorial.

Esta reorganización, plantea grandes oportunidades de ahorro a través de la consolidación de servicios y funciones, pero preservando el empleo de los servidores públicos que son parte de las entidades consolidadas y generando la unificación de las agencias de desarrollo económico dentro de la nueva estructura del DDEC. Reconocemos los grandes méritos de este nuevo Plan. A la vez, recomendamos que se dé continuidad al esfuerzo ya comenzado del DMO y se preserve una entidad a cargo del desarrollo turístico, que tenga bases robustas para encaminar el desarrollar un sector tan vital para nuestro desarrollo económico como el sector turístico.

Continuar haciendo las cosas de la misma manera y pretender obtener resultados distintos es imposible. Volvamos a lo básico, aprendamos de los éxitos de otras jurisdicciones para finalmente volver al camino de la prosperidad.

Por Emilio Colón Zavala, presidente de la ACPR
Publicado en Hábitat, El Vocero

Fuente: https://facebook.com/notes/asociaci%C3%B3n-de-constructores-de-puerto-rico/tratemos-algo-distinto-para-lograr-desarrollo-econ%C3%B3mico/608780766124598/

Proponen un programa de vales para garantizar viviendas seguras

13 de marzo de 2018 – Para amplificar el beneficio de los fondos del Community Development Block Grant – Disaster Recovery Program (CDBG-DR) asignados para la recuperación de vivienda y desarrollo económico, la Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR) recomendó un programa de vales para que familias “que perdieron su vivienda puedan adquirir una segura de manera formal”. Una de las preocupaciones del gremio es que, ante la urgencia de un techo, sigan replicándose los errores de construcción del pasado. Por ello, en las vistas públicas para debatir el uso de $1,500 millones de estos fondos bajo la supervisión del Departamento de la Vivienda, la ACPR presentó una serie de programas como este de vales para que, según el análisis de su equipo técnico, el dinero tenga el efecto de reducir el riesgo de la población que vive en construcciones informales y áreas vulnerables; que no sea un parcho, sino que redunde en verdadero desarrollo económico, explicó Emilio Colón Zavala, presidente de la ACPR, en entrevista con El Nuevo Día.

“Es una inquietud real, que mientras más se tarden las ayudas en llegar, más probabilidad habrá de que la gente construya informalmente en el sitio donde estaba”, señaló. “Sencillamente, la gente tiene que resolver su problema”. Según  el ingeniero, el programa de vales aplicaría también a residentes en lugares de alto riesgo de daños por desastres naturales, aunque no necesariamente hayan perdido su casa. Con esto se aprovecharía la coyuntura de la recuperación para evitar que, en un evento similar en el futuro, esas familias tengan que volver a refugiarse, expuso Colón Zavala. Pero los vales propuestos por la ACPR no deben usarse para viviendas construidas fuera del marco de la ley o que sean de construcción tan añeja que no cumplan con los códigos que, según demostró el huracán María, son eficaces para salvaguardar vida y propiedad, advirtió. Colón Zavala basó esta premisa en el Estudio de Vivienda que la ACPR comisionó a la firma Estudios Técnicos. Este informe, emitido en febrero de este año, arrojó que el 98% de las viviendas de construcción formal que FEMA inspeccionó tras los huracanes, sufrió poco o ningún daño.

Como consecuencia, la ACPR recomendó que las unidades que se cualifiquen sean de nueva construcción o existente (incluido el inventario de reposeídas); cumplan con el código de construcción; no estén localizadas en lugares de alto riesgo de daños o en áreas inundables; y cumplan con los requisitos de CDBG-DR en el Registro Federal, lo cual incluye un componente de construcción verde. Colón Zavala indicó que la ACPR propuso en vista pública que el programa arranque con vales de hasta $80,000 para 5,000 familias, con miras a que se amplíe cuando se obtengan más fondos federales debido a que esta suma, en raras ocasiones, será suficiente para cubrir el costo total de la vivienda.

Los subsidios CDBG-DR van dirigidos a la recuperación de desastres, incluyendo la renovación y reconstrucción de vivienda, asistencia para negocios, revitalización económica y reparación de infraestructura. En Puerto Rico, estos fondos son administrados por el Departamento de Vivienda, que los distribuye según las áreas que sufrieron el mayor impacto identificadas por el Departamento de Vivienda federal (HUD, en inglés).

Fuente: https://www.elnuevodia.com/negocios/economia/nota/proponenunprogramadevalesparagarantizarviviendasseguras-2405961/